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农村集体建设用地的流转形式,以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式流转农村集体建设用地集体建设用地...
农民集体建设用地改为(被征收为)国有建设用地的条件:征收农民集体所有的建设用地或未利用土地,则可以直接办理征收土地手续。市、县国土资源主管部...
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照我国土地管理制度,土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地,包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。总体上看,我国土地要素市场还不完善,在城乡之间发展不平衡、不统一,特别是集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。《决定》提出,逐步建立城乡统一的建设用地市场。这是农村集体建设用地使用制度改革的重大政策导向。推动农村集体建设用地在符合规划的前提下进入市场,与国有建设用地享有平等权益,有利于形成反映市场供求关系的土地价格,建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系,促进土地在竞争性使用中实现更合理的配置。
农村集体建设用地的流转形式,以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式流转农村集体建设用地集体建设用地由于立法并没有系统和直接地对集体建设用地及其流转的概念进行界定,实践中存在很多争论和分歧。④我们认为,集体建设用地应当是指因农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公用设施和公益事业建设,经依法批准使用所在集体经济组织农民集体所有的土地。其含义有三:第一,集体建设用地是农民集体所有的土地,不属于国家所有。已被征用的农民集体所有的土地不再是集体土地;第二,集体建设用地的用途限于所在集体经济组织或其村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公用设施和公益事业建设。当然这些建设用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划;第三,集体建设用地必须经有权部门依法审批并获准后方可使用。特别需要指出的是,集体建设用地不包括城市建设用地中集体所有的但尚未被征用的土地;另外,集体建设用地也不能等同于经依法审批由农用地转成的建设用地,因为未利用地也是集体建设用地的转化来源。集体建设用地流转及其具体形式由于我国《宪法》和《土地管理法》明确禁止任何形式的土地所有权转让行为,因此所谓集体建设用地的流转实质上是指使用权的流转。按转化来源的不同,集体建设用地可以区分为由农用地转化的集体建设用地和由未利用地转化的集体建设用地;按不同用途,集体建设用地可以区分为用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡(镇村公共设施、公益事业建设三类。根据《土地管理法》的规定及我国集体建设用地流转试点地方出台的一些地方性政策法规,集体建设用地流转的具体形式大致包括以下形式:出让集体建设用地,即集体建设用地所有权人将其享有的集体建设用地使用权在一定年限内让渡给其他民事主体,并一次性收取对价;(2)转让集体建设用地,即集体建设用地使用权人将其享有的集体建设用地使用权在一定年限内让渡给其他民事主体,并一次性收取对价;(3)出租集体建设用地,即集体建设用地所有权人或使用权人将其享有的集体建设用地使用权在一定年限内让渡给其他民事主体,并按年收取对价;(4)乡(镇)、村以集体土地使用权作价入股、联营等形式共同兴办企业其用地发生流转;(5)乡镇企业发生破产、兼并等情形时其用地发生流转;(6)乡镇企业以房连地进行抵押,在不能清偿债务被债权人行使抵押权时其用地发生流转;(7)农民以出租、转让房产形式,其占用的宅基地发生流转;等等。
农民集体所有土地用于非农业建设的,才需要给使用权人发给土地使用证,发证机关为县级或者市级土地管理部门。另外,农村土地属于集体土地,只能由村集体成员申请集体土地使用权。只有在乡政府规划中,对集体土地进行征收征用,土地性质才能由集体土地转变为国有土地,才能办理国有土地使用证。
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