融资租赁对中国的市场发展有什么影响？

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• 问营改增给融资租赁带来什么影响
  

  租赁交易面临的新变化 融资租赁行业全国范围的“营改增”试点已自实施，36号文除维持现行的差额纳税、即征即退、融资租赁资质等政策外，新带来的变化主要有： (1)租赁分类征税 (2)差额纳税扣除项调整 (3)经营租赁标的物增加无形资产 (4)商务部系融资租赁公司资本限制。 1、租赁分类征税 首先，36号文提出了“不动产租赁服务”的概念，与“有形动产租赁服务”相区分，适用不同税率。出租人提供“有形动产租赁服务”(包括融资租赁和经营租赁)的增值税税率保持不变，为17新增的“不动产租赁服务”(包括融资租赁和经营租赁)，增值税税率为11。 其次，36号文对融资租赁中的回租业务和直租业务进行定性区分，适用不同税率。明确将“融资性售后回租服务”纳入金融服务范围，按照贷款服务适用6的增值税税率而非回租型融资租赁服务和经营租赁服务仍属于租赁服务的范围，适用17的增值税税率。 2、差额纳税扣除项调整 36号文对比现行政策，可享受差额纳税的从事融资租赁业务的试点纳税人，其从事融资租赁服务的，其销售额的扣除项中不再包括“服务和保险费、安装费”，而是以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。 可享受差额纳税的从事融资租赁业务的试点纳税人，其从事融资性售后回租服务的，差额纳税的扣除项不变。 3、经营租赁标的物增加无形资产 除有形动产和不动产经营租赁、水路运输的光租和航空运输的干租之外，36号文进一步将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有型动产的广告位的出租服务、车辆停放服务、道路通行服务等均纳入“经营租赁服务”的范围，征收增值税，扩展了可开展经营租赁的标的物范围。

• 问融资租赁所有权保留影响因素？
  

  其一，当事人的交易意图不同。在附保留所有权的分期付款买卖合同中，一方当事人的交易意图是出让标的物的所有权，获取价金，对方当事人的交易意图是支付价金，获取标的物的所有权；而在融资租赁合同中，出租人虽为承租人的使用购买租赁物，但出租人所购买的物件却是归出租人所有，出租人仅将物的使用、收益权利授予了承租人。仅在当事人双方有特别约定的情况下，承租人方可以在租赁期满时，取得租赁物的所有权。 其二，融资租赁合同的租赁期中承租人无期待权。附保留所有权的分期付款合同作为一种特殊交易制度，有与出卖人之所有权处于相对状态并形成消长关系的买受人的期待权，此买受人的期待权，因买卖合同而成立并与买卖合同同法律上之命运；其目的在于取得标的物所有权，系取得所有权之前阶段，因条件成就变为所有权，因此，属于物权化的债权或兼具物权与债权两种因素之特殊权利。与此相反，在融资性租赁的整个租赁期间，承租人并无取得租赁物所有权的期待权。 其三，期间届满后标的物所有权归属不同。保留所有权的分期付款买卖，乃以支付全部价金为移转标的物所有权之延缓条件。一旦条件成就，即买受人支付全部价金，标的物所有权便当然移转于买受人，无须另订协议。而融资租赁合同中，必须有特别约定，承租人方可于租赁期满时取得租赁物的所有权。 其四，融资租赁合同租金的构成与分期付款买卖合同价金构成不同。 其五，分期付款买卖合同，应适用法律特别保护消费者利益的规定，融资租赁合同中则无此内容。

• 问租售同权对房地产市场有什么影响
  

  租售同权对房地产市场的影响有： （一）国家大力发展住房租赁市场，显著提高租赁住房的总体供应量； （二）一定程度上会削减部分居民购买产权房的紧迫性； （三）各种利好政策的出台，有利于住房租赁市场的规范化发展。

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