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《土地承包法》第二十七条第二款规定承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济...
土地清理再分配政策的内容是明确划分和分配未知产权的土地。土地清理再分配需要查明农业用地面积、土地所有权、使用寿命、原土地类型和现有土地使用、...
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保障性住房分配政策申请条件:符合下列条件的可依照本办法申请租赁或购买1套保障性住房:(一)满足市、县(市、区)人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求;(二)符合市、县(市、区)人民政府划定的收入和财产标准;(三)无房或者现住房面积低于市、县(市、区)人民政府规定的住房困难标准;(四)市、县(市、区)人民政府规定的其他条件。审核程序:申请保障性住房的家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人,向户籍所在地社区提出申请。申请人为外来人员的由用人单位或本人向住地社区提出申请。未设社区的,申请人可直接向住地乡镇人民政府提出申请。社区应及时受理申请材料,并将符合条件的申请材料报送街道办事处(镇人民政府),同时在社区公示申请人名单。街道办事处(镇人民政府)对申请材料进行审查,对申请人的家庭收入、住房状况等是否符合规定条件进行认定,并将符合条件的家庭报市、县住房城乡建设行政主管部门核准。街道办事处(镇人民政府)应当在申请人户籍所在地、居住地或工作单位将审核结果公示15日,公示内容包括申请人姓名、收入、住房等情况。市、县住房城乡建设行政主管部门对公示期满无异议的予以核准。核准结果在申请人户籍所在地、居住地或工作单位公示15日,并在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。提供材料:居民申请租用、购买保障性住房应当提供家庭成员身份证件、户口簿等;家庭成员婚姻状况证明、收入证明;用人单位证明、劳动用工合同及社保证明;所在单位或者居住地街道办事处(乡镇人民政府)出具的住房情况证明;市、县(市、区)人民政府规定的其他需要提供的材料。
我国征收土地政策规定,征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的需要经过国务院批准后才能实行征收程序。征收上述规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。《土地管理法》第三十五条永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。第四十五条为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:(一)军事和外交需要用地的;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;(四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;(五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;(六)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。前款规定的建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;第(四)项、第(五)项规定的建设活动,还应当纳入国民经济和社会发展年度计划;第(五)项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。第四十六条、征收下列土地的,由国务院批准:(一)永久基本农田;(二)永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。第四十七条国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用,保证足额到位,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。相关前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地。第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法,由省、自治区、直辖市制定。第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。第五十条地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营,兴办企业。第五十一条大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法,由国务院另行规定。首先进行征收土地要获得当地的居民进行同意,否则当地政府和相关的企业都无权对征地居民进行强行拆迁,如果进行强行拆迁则是其违法行为,当地政府和相关企业都要受到相关处罚。其次对于征收土地的居民来说,一定要对其进行相关补偿,补偿的金额必须要符合相关实际内容才行。
一、城乡建设用地增减挂钩政策的基本认识1.增减挂钩内涵城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,是指依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更合理的土地整理工作目标。2.增减挂钩的操作方法依据土地利用总体规划、农村建设用地整理规划和项目区规划等,对项目区内村庄撤并和用地布局的调整,对利用不合理、不充分和废弃闲置的村庄建设用地进行调整利用,并将建设用地整理增加的耕地面积等量核定为建设占用耕地指标[l],用于农村居民点和城镇建设。“挂钩”实行先安置再拆迁,先使用规划周转指标再归还,是一个动态的过程。挂钩周转指标按照农村居民点和农村工矿废弃地等、农村建设用地整理形成的耕地面积等量核定,项目区内使用挂钩周转指标的建设用地报批实行项目区内建设用地总量和耕地面积双控制,即项目区内报批建设占用耕地规模不得超过经核定批准使用的挂钩周转指标规模,项目区内报批建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模,以最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少[2]。3.增减挂钩政策的深层分析仔细分析国土资源部提出的这项政策,可以发现工作的重点落在“城镇建设用地增加,农村建设用地减少”这一个关键点上。由于目前城镇建设用地指标普遍紧张,各地试点的工作目的都比较明确:为城镇建设用地寻找空间。这项政策的提出,把目前进行的农村居民点整理、废弃工矿整理等农村建设用地相关工作联系了起来,并且吻合了地方的需求。那么重点就落在了农村建设用地整理上面,因为这是增加城镇建设用地指标的落点。我国农村建设用地整理的基本动力来自两个方面:一是政府出于保护耕地、集约用地的需要,对农村的建设用地进行整理;二是逐步富裕起来的农村对生活与生产环境提出了更高的要求。农村建设用地由农村居民点用地、农村工矿用地、废弃的砖瓦窑场组成。但是由于后面两种数量有限和操作相对简单,加上近年来已经进行的复垦整理工作,因而随着农村经济的转型和农村建设用地整理工作的开展,已经逐渐缺乏后续的发展空间,未来农村建设用地整理的空间主要在居民点用地。农村居民点整理的潜力来自下面几个方面:①农村宅基地超国家标准面积形成的潜力;②废弃建筑物压占土地形成的潜力;③由于村庄建设缺乏规划,村庄内部存在许多空闲地;④农村居民点内存在零星农用地;⑤部分村庄搬迁而形成的整理潜力。从农村建设用地的整理动力、组成、潜力几个方面看,城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的关键在农村居民点的整理上面,实际上就是城镇建设用地增加和农村居民点用地减少的问题。这项工作牵涉到很多方面,因而就有很多的利弊问题。二、挂钩政策的优势1.规范我国农村城镇化进程,调控土地和人口城镇化的过程目前,我国正处于城镇化的高峰期,容易出现快而乱的现象,事实上全国各地已经出现不少这样的情况。城镇化过程中容易出现土地城镇化了,但是人留在农村;或者人跑进城里了,但是农村还留有居住的地方。这就是一个城镇化过程不合理的现象。通过城乡建设用地增减挂钩,把拟复垦整理的地块和拟用于城镇建设的地块包含在一个项目区,这样农村城镇化相当于有了一个对口的地方,是有方向的城镇化。由于是先建再拆(整理),在这个过程中人口和土地是同步城镇化的,而且是配套的,城镇化多少土地,就城镇化多少人口。所以通过这个途径,可以一定程度上调控目前城镇化进程中的问题。2.有利于城乡统筹发展,推动社会主义新农村建设通过挂钩政策的实施,可以使分散的农村居民点从自然形态向规划形态转变,引导农民有序进城,引导村庄聚并。通过政策的落实,可以将乡村基础设施和城市基础设施逐渐融为一体,不仅推进了村镇基础设施及农村环境卫生整治还改善了居民的居住条件131。同时把城乡放在一个项目区内考虑,首先就避开了传统的城乡界线的问题,一定程度上消除了行政的影响,可以减少工作中的一些障碍(不管是行政区划上还是在农民工作上)。这样有利于统筹安排城乡工作,有利于城乡统筹发展和推进社会主义新农村建设。3.优化土地结构,提高土地利用集约度目前我国的居民点的一个显著特点是多、散、乱,布局和结构不合理。过去农村居民点整理往往跟着项目走,满足项目用地的要求冈。这种模式下整理的目的主要是项目的需要,如新增多少耕地、聚并多少村庄等,往往不把整个区域的用地结构和土地资源的优化作为重点,留下许多生态环境问题。通过城乡建设用地增减挂钩,农村居民点整理就在土地利用总体规划的控制之下,从而能够协调各项工作,减少遗留问题。另外,由于是有计划的拆建,农村居民点会朝着越来越集中的方向发展;同时耕地和基本农田中的一些居民点会拆除,会相对越来越集中和成片。通过挂钩政策的实施可以在一定程度上改变居民点“多、散、乱”的特点,使耕地和基本农田成片分布,达到优化土地结构和提高土地利用集约度的效果。4.缩减农村建设用地,为地方经济和城镇建设争取到发展空间这项政策的主要目的,就是要在建设用地总量不变的前提下寻找城镇建设用地指标。随着我国的经济发展和城镇建设,耕地越来越少,城镇建设用地的供给越来越紧张,如何在保证耕地的前提下挖掘城镇建设用地,成为亟待解决的问题。而城乡建设用地增减挂钩政策,其目标是“建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更合理的土地整理工作”,完全符合这个要求。通过减少农村建设用地,为城镇建设和经济发展“结余”出建设用地指标;条件好的地方,还有可能增加耕地。三、挂钩政策中存在的问题和隐患1.过分追求建设用地指标,忽略了优化用地结构、提高耕地质量等工作许多地方出现对周转指标的关注度太高,期望值过大现象[5]。地方上一些试点地区对于指标的理解和国土资源部的要求是一致的,但是也有一些试点地区过分关注周转指标,似乎周转指标是一切工作的重点。县市政府积极通过整理争取建设用地指标,先拆后建的现象普遍存在[1]。由于工作没有按照要求进行,趋于片面,必然导致优化用地结构、提高耕地质量的工作得不到很好的进行。2.整理出来的耕地质量存在问题耕地的占用和补充之间不仅要达成数氧平衡,还要做到质量平衡。然而实际工作中,许多地方只注重耕地数量平衡,出现了“占优补劣”的问题(即城镇建设占用的多是土壤肥力高的优质耕地,通过整理农村建设用地补充的耕地多是土壤条件较差的劣质耕地),虽然实现了面积上的“占一补一”,但补充耕地的质量难以达到被占用耕地的质量,使耕地隐性减少131。这与这项政策的“耕地面积不减少、质量不降低”相矛盾。3.性质不同的两个区域在一起,产生利益的偏向在目前我国城乡二元结构的条件下,把城镇和农村两个行政级别和性质不同的区域放在一个项目区,似乎是消除了行政上的影响,但是我国长期形成了城市和农村的区别,国家政策长期偏向城市,已经成为一个思维导向,当城市和农村发生利益冲突时,利益总是偏向城市。在一个项目区内,本来需要两个行政区协商的事情变成为在项目区内解决,农村的利益容易受到侵犯。4.城市扩张的外部性仍然留在农村我国的城市化过程中,城市在不断扩张,不断占用城市周边的农村土地。但是城市建设却总是停留在城市内部,对于因扩张而造成的外部性影响—对农村的用地布局、农地生产能力、农村生态等的影响,几乎很少关心。成立城乡建设用地增减挂钩项目区,似乎是把外部性内部化,然而项目区仍然是分为农村和城镇的,而且目标是增加城镇建设用地,虽然也要优化农村用地布局和结构,保证耕地数量和质量,但城市扩张的外部性仍然存在,只要目前城乡二元结构存在,这个问题总会存在。5.农民和农村的权益得不到保障首先,从居民点的整理来看,国家规定农村居住用地不得超过150平方米,但是很多以前建造的房屋事实上都超过了这个标准,而这个超过的部分事实上是新增耕地的潜力部分。超过的这部分怎么处理,是否应给予补偿以及如何制定补偿的标准,《决定》、《意见》和《批复》都没有说明。其次,“建新”除了把一部分原来为居住点的村庄发展成为聚居区外,还需要占用一部分耕地。建新地块一般是在城镇建设规划区内,否则就没有意义,这里涉及到两个问题。第一个是,农用地通过“建新”成为了建设用地,这个占用的耕地在后面的复垦中又通过新增的耕地补回来。这两个地块是两块不同的地块,而且还有耕地变为建设用地。与此相对应的土地变更登记和农用地转用手续办理与否,《决定》、《意见》和《批复》都没有规定。在此问题上,如果地方政府操作不当,很容易侵犯农民和农村的权益。第二个是,建新区在城镇建设的规划区,项目完成时就是城镇建设用地,属于国有。通过城乡建设用地增减挂钩保持不变的仅仅是农用地和建设用地的总量,不是集体土地和国有土地的总量[6]。这又涉及到集体土地征用的问题,由于是在一个项目区内,而且重点是建设用地总量不变,地方政府在操作过程中亦易犯错误。另外,由于挂钩项目通常是跨区域项目,必须依靠政府强力的行政手段来支持才能顺利完成。然而在中国的现实条件下,比较容易忽视民众的意愿。民众祖祖辈辈生活几十甚至几百年的地方,形成了特定的文化、特定的社会生态,他们是否愿意搬迁,是否愿意家园环境改变,是应该考虑的。依靠行政规划
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