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签订购房合同时必须注意一下事项: 1、开发商是否具备“五证”,这关系到买方是否能取得房产证; 2、合同应使用规范的合同文本,不能与开发商随意...
签订购房合同要注意哪些方面的内容: (一)产权方面问题注意 1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。 2、注明如果...
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1、在检查对方身份签订购房合同之前,必须明确商社的真正所有权人是谁,这是购房合同的主体。法律规定没有主体资格的人签订的购房合同无效,合同的卖方必须是该大楼的开发者。如果开发人员委托中介机构签约,该中介机构必须具有相应的资质和经营资格,具有开发人员发行的授权委托书,具有签约资格。二、审核有效证书商品房预售销售必须具备五证,即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、商品房预售许可证、商品房销售许可证,是购房者必须审核的最重要文件。如果上述文件不足,该商社就没有销售条件。三.确保买卖安全,除了具备上述五证外,法律规定被检查、抵押、销售、未经原买方同意的商品不能销售。否则,买方将面临巨大的风险,直到财产家空了。因此,在购买住宅之前,必须向有关部门检查购买的商品是否被检查。抵押或销售,确保交易安全。4、约定预付款规则的现在商社买卖的一般做法是购买者购买时签订预约书支付预付款,签订购买合同。因为购房者事先没有看到合同,所以在合同和合同之间陷入困境,不知道是否应该签字。因此,建议购房者采取以下方法:1、审查购房合同,确认无问题后交付预付款2、不在预约书上签字,直接签订购房合同时支付预付款3、在预约书上明确记载,如果双方无法就商社的买卖合同进行协商,卖方必须向买方退还预付款。五.完善合同条款现在的购房合同是国土房管局打印的标准合同,相当一部分内容已经用铅字打印出来,另一部分留有空白,双方当事人协商一致后填写。建议购房人要认真仔细地阅读.审查合同的每一条款,并做好以下工作:1、对标准合同印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改。2、对于标准合同印刷的选择性条款,购房者可以根据自己的情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分,卖方不能事先填写内容,要求买方全面接受。因为这是非常不合理的。正确的做法必须是双方当事人就合同条款的协商一致。4、对于双方无法协商的条款,必须做好记录,双方签字确认。这是双方无法协商的书面证明书,如果不能买卖,购买者可以根据此索取预付款和支付房费。6、明确大楼交付标准目前标准购房合同中的大楼交付标准有3种:1、该商社经验合格2、该商社通过综合检查3、该商社分期综合检查合格。购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的,但由于这两项交楼标准要求比较高,尤其是第2项交楼标准要求最高。现在大部分大楼在交付大楼时很难达到这个标准,同时选择这个标准的大楼的时间比较长,相当多的购房者和开发者不想选择第二个大楼的标准。选择第一项大楼的标准意义不明确。因为检查合格有竣工检查合格、计划检查合格、消防检查合格等很多争论。7、慎重签订补充协议的现在,开发者通常事先制定购房合同的补充协议,让购房者签字。这些补充协议大部分是霸王条款,对购房者非常苛刻。因此,购房者必须小心谨慎,不能轻易签署补充协议。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协议。八.另外,在签订物业管理协议的现行标准购房合同的同时,与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容协商一致。9、在拒绝支付不合理费用的现在的商社买卖中,购买者必须缴纳权利税、印花税等,购买者必须按照法律规定缴纳。公证费、律师费等不是购买者必须支付的费用,开发者强制征收的话,乱花费,购买者有权拒绝。10.关闭好的大楼1、看三书一证一表的大楼时,开发人员必须向购买者出示住宅质量保证书住宅使用说明书建设工程质量认证书房地产开发建设项目竣工综合检验合格证竣工检验备案表,简称三书一证一表。如果开发商不能提供,购房人有权拒绝收楼。2、大楼检查大楼的购买者根据购买合同约定的大楼标准在现场检查大楼,发现问题和不满意的地方,可以在大楼检查记录表的大楼检查表上签字确认。
购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内容时,需要注意在合同中填写相关的内容,与开发商提供的相关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条,是商品房的销售依据,需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许可证的号码,批准的机构,以及销售的方式,与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人防的地下室,以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。
签订购房合同时,以下六个方面是需要注意的:(1)合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者因为购买的是期房,而不是现房,所以买房时看到的是图纸。建成后,外墙是什么材料什么颜色,内墙是纸筋灰还是已刷好涂料等等,如果只凭发展商的口头一说,是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况,是不多见的。前者比后者大,需补钱还好说;后者比前者大,合同上又没有约定,让发展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准,很可能购房者接收入住时收到的只是一个空壳子。(2)有没有对附属配套设施的有效制约条款一般来说,凡出售公寓小区或别墅小区的住房,发展商都许诺有若干配套设施,如健身俱乐部、网球场院、游泳池等等。如果楼盘出售情况不好,这些配套设施往往会遥遥无期。但合同中如果没有对此种情况规定有效的制约条款,购房者也只能无可奈何了。(3)合同有没有规定发展商延期交房的具体罚则楼房建造过程中可能会遇到很多不可预见的困难,如资金、材料、施工等,从而延误交工的日期。对此没有具体的处罚条例,不仅可能打乱购房者的计划,而且侵犯了购房者的合法权益。因此,购房者有权获得经济上的补偿。这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。(4)有关房屋面积方面的条款购房者在签订购买现房合同时在此条款中要写明建筑面积,建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例;另外,所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。(5)关于价格、收费、付款额方面的条款在一般合同中,价格条款应是比较明确的,每平方米多少元钱。发展商要求购房者付出的各种款项、税费,购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件,对于一些不合理的缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,购房者有权拒付。(6)在合同中,有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备等。
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