二手房交易过程中买方应注意哪些问题-法师兄

一、签订合同时应当注意的问题 1、购房前应仔细审查房屋的权属情况。在购买二手房屋前，买方应当要求卖方提供房屋权属证明，仔细核对房产证/不动产权证上所有权人信息与卖方信息是否一致，核对是否有房屋共有权人。如有共有权人的，应当要求将共有权人作为共同出售方签订合同；如无共有权人但卖方已婚的，应当要求卖方配偶出具同意出售房屋的承诺。以上做法是为防止因权属不明导致合同无法实际履行或卖方配偶以不知情为由拒绝配合履行。 2、核实房屋有无承租人、有无优先购买权人。购房者必须明确，房屋承租人等在同等条件下有优先购买权，为了确保不因此导致实际交易中优先购买权人主张权利，买方应当提前核实。如有优先购买权人的，应当让其出具放弃优先购买权的承诺。 3、核实房屋上有无抵押或产权纠纷，避免因此可能产生的纠纷而影响房屋交易。 4、核实己方有无购房资格，避免因购房资格问题而导致的合同无法履行的违约责任被认定为主要在买方。 5、合同上应当写明买卖双方的联系地址、手机号、邮箱、微信号等信息，以便于在卖方不履行义务时可以直接以前述方式催告对方履行和保留催告证据。 6、约定清楚各个时间节点，如网签、资金监管、面签、交税、过户、交房的时间或条件，以督促双方按约履行，在发生纠纷时也较易确定违约责任方。但买方需注意，应当为自己留足必要的准备时间，特别是对己方不可控的时间（如银行按揭贷款批贷和放款），以免合同签订后即为违约。二、履约过程中应当注意的问题 1、如确定购买该房屋，则定金可适当约定较高，但不得超过合同标的额的百分之二十。较高的定金目的在于，卖方考虑到定金罚则（即违约时需双倍返还）的威慑力不敢轻易违约，法院在裁判时有据可依且适用方便（如约定违约金，存在过高或过低时申请法院调节的问题；如约定赔偿损失，存在实际损失较难证明的问题）。 2、赔偿损失的范围可约定包含守约方支出的律师费、诉讼费、中介费、保全费、鉴定费、房屋差价损失等费用。无此约定的，律师费、中介费和房屋差价损失在诉讼中往往难以得到支持或仅被酌情支持一部分。 3、交付款项后留存凭证。无论是定金的交付还是首付款的交付，均应当保留付款凭证（如银行流水及详单、支付宝或微信转账记录等）。不建议使用微信或支付宝转账，原因是微信和支付宝虽然为实名认证，但需要买方承担更多的举证责任以证明该微信或支付宝的使用者即为合同上卖方，而银行转账可清晰看出对方银行账号和姓名。如情况紧急，只能选择适用微信或支付宝时，建议使用支付宝，原因是支付宝添加为好友后一般可看到对方实名认证信息（对方隐藏的除外）。 4、及时办理购房资格审核、网签、资金监管等手续。常见买卖双方为了一次办理完前述手续，将网签、资金监管、交税、过户的时间放在同一天，这样风险较大。如卖方反悔不再出售房屋，在前述手续均未完成且买方不能一次性付款的情况下，继续履行合同的诉请不被支持的可能性较大，买方此时往往只能主张解除合同并要求卖方支付r违约金等。 5、卖方不履行义务时，特别是需要买卖双方一同办理的合同义务时（如过户），应当及时督促卖方并保留证据。

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1、购房前，确认售房人的真实身份。购房者对于有意向购买的房屋，应要求中介公司或出售人出示真实有效的房产证、土地证、身份证及授权委托书等证件，...

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第1步买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查...

一是进行二手房交易前必须确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。二是进行二手房交易前必须查档。买卖双方持房产证原件到建委、房管局等部门对房屋产权情况进行查询，如是否有共有权人、是否在房屋上设置抵押权等。

首先必须进行二手房地产保险时需要房地产评估房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。其次对二手房必须针对二手房东申请抵押贷款时需要房地产评估；如果向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。然后对买卖双方认为有必要时随时可以需要评估；交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。最后发生房地产纠纷时可能要进行评估。例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

1、房屋手续是否齐全房产证对于房子的重要性就像身份证之于每个人一样，它是房主对于房源拥有所有权的唯一凭证。所以，购买没有房产证的房子存在着极大的风险，比如房主可能将房产证用于抵押贷款了，如果买了这样的房子，后期可能因为借贷的问题，房主的权益就很难得到保证了。 2、房屋产权是否明晰有的时候会出现一个房子有多个房产共有人的情况，比如有夫妻共有，兄弟姐妹共有，或者继承共有等等，这个时候房子要交易必须得到所有产权人的认可，交易合同必须与所有的产权人一起签订了，交易才算完成。 3、交易房屋是否在租如果交易的房屋仍有租赁的合同，对于买方来说，是最麻烦的事。因为租赁合同与买卖合同是不发生冲突的，所以买房在交易时，一定要在合同中对租房的问题有所体现，比如规定房客搬离时间，超出期限就属于卖方违约等等。 4、土地情况是否清晰房屋土地的性质在交易过程也是必须清楚的，是出让的土地，还是集体土地或是划拨的情况都影响到房屋产权的问题。一般来说，出让的土地是缴纳足了土地出让金的，房屋的权利是最完整的。还有就是土地的期限问题，比如有的土地产权期限只有40年，原房主已经使用了十几年了，这样的房子在交易过程也是需要注意的。 5、市场规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定限制。