购买二手房应该注意些什么事项-法师兄

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问购买二手房应注意哪些事项？

(1)要选择资质好、信誉高的中介公司。随着房地产市场的发展，二手房的交易会越来越多，但不同的中介公司水平差异是很大的，一个好的中介公司不但会提供很多的房源信息，同时还会有一套很规范的操作规则，能够保证交易双方的利益。而一般的中介公司，本身就没有那么多的房源可供选择，在操作上往往也不够规范，会给购房者带来许多风险，所以应该选择那些在当地甚至全国都很有影响的中介公司。(2)应该了解二手房的价格构成。要确认双方所商定的价格是否包括装修补贴、设备买断和交易税费，应明确有关税费分别由谁支付，房款的支付应该和产权证的变更登记结合起来，即要留一笔较大的余额在拿到产权证时当场交割。(3)注意相关物业的资料，如评估房价中成本价所占比例，装修质量，小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋实际销售率，房屋设计、规划存在的不足和缺陷等，这些都可在谈判前做一下实地考察。(4)卖方多长时间之内必须卖屋，对于决定在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主的售房期限，卖方愈急切出售，越有利于购房者杀价。(5)卖方售得屋款拟作何用途。如果卖方售得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折。遇此情形，购房者应当罢手或转向。(6)要及时交割维修基金。维修基金是不包含在房款中的，购房者应该及时按照剩余装修基金的金额支付给卖房者，并及时办理变更手续，避免留下后遗症。
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1、核实卖方身份选择可靠中介核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。 2、确认产权需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到销售过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。 3、核实房屋是否允许买卖需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。 4、关键性承诺应体现在合同中签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。 5、明确房款付款方式和时间这个环节最容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10％左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。 6、小心房款和产权的交接不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 7、保证产权顺利过户必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完销售易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
问二手房交易应注意什么，购买二手房有哪些注意事项

出售房子主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节