如何通过拆迁诉讼取得最大利益？-法师兄

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问企业拆迁如何争取合法利益

企业拆迁如何争取合法利益？公司拆迁如何争取合法利益？（以承租企业为例）关于企业拆迁的补偿标准请百度搜索《路永强律师：最新企业拆迁补偿标准》。在办案过程中，诸多企业都是承租的土地或厂房，现在我们以承租企业为例，谈一下企业拆迁如何补偿。办案过程中发现，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢？ 1、承租企业在拆迁前的准备许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法；其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。 2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：（1）深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。（2）积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商；如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人“怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。 3、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目如前所述，在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。四、关于非承租企业的拆迁补偿问题。关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外，至少还应当包括以下两个方面的补偿： 1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由被拆迁人指定的评估机构进行评估。 2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况，制定解决方案。 3、关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，笔者认为，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。五、关于集体土地企业拆迁相关法律问题集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。总之，企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。企业拆迁维权需采用最直接有效的方式，切不可走弯路，时间胜于一切。另外，企业拆迁是一项专业性极强的边缘法律业务，很多办案经验需通过实际操作才能获取，路永强律师带领的全国首席拆迁律师团队，多年从事企业拆迁、门面房拆迁等等法律服务，总结了一系列专门针对企业拆迁补偿问题的精准的、高效的解决方案。
问从事拆迁补偿行政诉讼利益如何分割

起诉人在知道具体行政行为后6个月内起诉。二、受理审查。人民法院收到起诉书后7日立案或者裁定不予受理。人民法院应当自立案之日起五日内将起诉状副本发送给被告；被告应当自收到起诉状副本之日起十日内向人民法院提交作出具体行政行为的有关材料，并提出答辩状；人民法院应当自收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送给原告。开庭秩序宣读－法庭调查－法庭辩论－评议。五、作出判决。不服一审判决的，应当在收到判决书后15日内向上级人民法院提起上诉。七、开庭审理或书面审理。八、判决或裁定。依法改变判决或者裁定撤销裁定。维持原判决或者裁定。裁定发回重审。
问如何合理获得最大拆迁补偿

合理获得最大拆迁补偿方法：公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。精心设计行政诉讼中止行政裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法的强拆，这叫釜底抽薪！诉讼期间无权裁决根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。法院受理后及时启动第二个行政诉讼法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间！要求中止第一个行政诉讼，继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间 1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼。 2、法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被撤销！记住：第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及，就只能自己提高补偿标准。案件办理与诉讼费用当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。