上海经济适用房政策-法师兄

一，规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。二，合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。三，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

答

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提...

答

海口市经济适用住房管理实施办法(草案)》规定，经济适用住房单套核准建筑面积控制在60平方米，物业管理费用按本市物业管理的最低收费标准执行，且...

上海经济适用房若是贷款必须在5年以上，由于5年以内的经济适用房没有“土地使用权”，因此各银行不对5年内上海经济适用房发放贷款。而5年以上的上海经济适用房贷款操作流程就和常规房贷比较类似了。上海经济适用房贷款前提条件5年内上海经济适用房不能贷款购买。由于5年以内的经济适用房是有限产权，即购房者只拥有“房屋所有权”，而没有“土地使用权”。这样一来，银行信贷安全将无法保证，因此，各银行不对5年内经济适用房发放贷款。5年以上上海经济适用房取得完全产权后，才可贷款购买。银行发放贷款的前提主要看抵押房屋的产权，这样，即使出现坏帐等情况，银行也比较容易处理。因此，只要购买已取得完全产权的经济适用房，符合购买条件的购房者就可以申请贷款。上海经济适用房申请贷款条件1.经济适用住房个人购房贷款的操作过程基本与商品房的个人购房贷款操作方式相同。2.具有完全民事行为能力的本市行政区域内正式户口的自然人；3.有稳定的职业和收入，以个人的自身能力为主；4.信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。上海经济适用房贷款流程1.购房者在与开发商签订房屋认购书后，可持认购书到贷款银行申请贷款，2.经银行初审合格后，再到银行指定的事务所办理个人还款能力的审查，在银行初审合格后，购房者还须同时与开发商签订正式购房合同，支付首付房款，并办妥《个人收入证明》（可由其所在工作单位人事劳资部门出具），上述内容经律师审查后，由律师出具《法律意见书》。3.此外，贷款人还须到银行指定的保险公司购买房屋财产保险（时间与贷款期限相同）。4.上述各项完成后，借款人可与银行签订借款和抵押合同，随后银行将款项直接划入开发商账户中，借款人即按月开始归还借款本息。

(一)家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。 (二)家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。 (三)3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元(含6万元)、人均财产低于15万元(含15万元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元)。 (四)家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士)，男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买经适房。

已购经济适用住房上市政策问答一、什么样的经济适用住房要按照政策规定出售？答：经政府批准定价公开向社会销售或定向销售的经济适用住房；住房合作社向社会召集会员集资建设的经济适用住房。截止到4月30日，需按政策出售的经济适用住房项目、住房合作社项目名单附后，以后新增项目由国土房管局公布。二、已购经济适用住房上市有什么限制？答：根据建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行报送国务院的《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定:已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售。未住满5年的家庭，可以以不高于经济适用住房原购买单价出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。三、如何计算住满5年的时间？答：以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定时间。四、按市场价格出售已购经济适用住房，如何办理综合地价款缴纳手续？答：按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续，同时由出售人按成交额的10%补交综合地价款。新购房人不需再按成交价3%交纳土地出让金。五、按原价格出售已购经济适用住房，如何办理手续？答：以原价出售已购经济适用住房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件，新购买人凭审核通过的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。如新购买人按审核总价超标购买经济适用住房，还需为超标部分补交10%的综合地价款，同时凭缴款通知书、缴款收据办理交易、过户手续。六、经济适用住房出售后，可以再次购买经济适用住房吗？答：第一种情况，按市场价格出售经济适用住房或出售给不符合经济适用住房购买条件的人后，不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。第二种情况，以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，可再次购买他处经济适用住房。七、“成交额”是买卖双方定的，如在合同中瞒报，少交综合地价款怎么办？答：文件中规定“成交价明显低于市场价格的，可参照北京市国土房管局发布的住房指导价格确定交易价格”。成交价低于指导价格的，按指导价格收取综合地价款，高于指导价格的，按实际成交价格收取。八：我购买的经济适用住房尚未竣工，想转让给他人，请问该如何办理？答：预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明，按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。九、我想购买一套二手经济适用住房，是否需要补交土地出让金？答：已购经济适用住房住满5年后，以市场价格交易时，出售人按成交价格的10％缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3％的土地出让金。以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超过核定最高购房总价标准以外部分，需补交10％的综合地价款，并按经济适用住房产权管理，不用补交成交价格3％的土地出让金。