征地拆迁，靠什么提高拆迁补偿-法师兄

1、具备维权意识、做足拆迁维权准备注意强拆预警信号。强拆从来不是无缘无故、从天而降，无论是政府还是强拆部门都不会一上来就拆房子，所以时刻关注强拆预警信号，才能第一时间做准备。准备搜集证据。一旦意识到有了强拆可能性，我们就必须高度警惕，时刻准备取证工作。包括准备录像设备，可以将设备安装在自家房前屋外或其他安全隐蔽之处，主要记录可能出现的各种绑架、恐吓或骚扰，为后期维权提供有力证据;还要养成录音习惯，为了避免口说无凭的尴尬，每一次与拆迁方接触时，都要习惯用手机或录音笔等设备对双方谈话做真实录音，虽然不是每一次录音都有价值，但是这些工作有时会对拆迁维权起到至关重要的作用。 2、树立正确维权信念、坚守阵地不撤离拆迁维权一旦开始，就意味着伴随困难和坎坷，加之老百姓对公权力的畏惧和对相关法律法规的不了解，使得这条路显得更加不易。因此，往往只有那些坚定法律维权信念并愿意为自己权益坚持下去的人，才可能在与强势主体对抗的斗争中取得最后的胜利。 3、熟知谈判技巧、把控谈判局势拆迁补偿实质上就是拆迁双方的一种利益博弈，而每一个被拆迁人都必须熟知谈判技巧，把控谈判局势，唯有如此才能在这场博弈中占据有利地位。

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１、把对方的违法点当做证据来使用，一定要注意搜集证据的手段，这个方面还是交给专业的律师较为保险。否则被当做违法证据予以排除维权程序就很难推动...

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（一）利用法律程序，阻滞政府的拆迁进程，以时间换金钱由于土地资源的稀缺性及政府行政行为的程序性，政府在作出征收决定后，往往希望尽快完成征收工作，在此时，被征收人通过一系列法律手段：申请听证、复议，提起诉讼、申诉等，政府为了项目的如期进行，往往会作出一些妥协和让步。（二）抓住政府具体行政行为的违法点，穷追猛打，向政府施压政府官员基于巨大的经济利益和政治业绩的诱惑下，作出的征收行为在实质或程序上或多或少会有一些违法之处，抓住这些违法点，要求确认违法并撤销，这对于政府的征收进程无疑是一个很大的打击，并且对部门负责人的政绩也会产生负面影响，虽然在此时政府官员可能会通过各种途径左右法院的判决，但赢得官司并不是我们的最终目的，即使输了官司，也会给政府很大的压力，在此压力下，政府往往会提高补偿额了事。这就是所谓的“输了官司赢了钱”。（三）寻找自身谈判协商的特殊点，为政府“多给钱”找个理由，让政府部门有台阶下没有任何法律和政策依据的漫天要价在任何时候都是不会得到满足的，政府坚守补偿金额底线的主要原因之一就是政府担心过高的补偿会使得其他被征收人纷纷效仿，形成多米诺骨牌连锁反应。找出自身的合理的与众不同之处，为自己增加谈判筹码，也为政府的让步找台阶下。（四）知己知彼，充分认识自身的优劣与政府的强弱所在 “知”的内容涵盖两方面：一方面指的是知识架构。拆迁涉及的知识方方面面，其中不乏专业艰涩难懂之处，普通民众遇到拆迁，对于拆迁相关的知识几乎为零，此时应该积极搜罗、整理、学习，否则，则应将交由专业人士解决，省心省力。另一方面，被拆迁人还应该有充分的心理认知。一味的激进蛮干不仅不能为自己维权，还有可能让自己陷入危难。但是不激进也不意味着一味退缩，消极应对。如果不表现出一定的反抗意识和智慧，拆迁方会认为这样的被拆迁人“柔弱可欺”，此时，被拆迁人想要取得合理的补偿更加艰难。因此，被拆迁人应该有这样的觉悟：拆迁是一场博弈，拆迁人野蛮无理并不可怕，被拆迁人弱小无助也不必慌张，只要了解拆迁的本质，寻找到合适的方法，并积极搜集信息，保存证据，充分利用各种有利资源，有理有节的与拆迁人周旋，就能取得好的成效，维护好自己的合法权益。（五）准确把握解决问题的时机和尺度征地拆迁问题的解决需要把握好时机和尺度，时机、尺度不到则火候不够，取不到良好的效果，时机、尺度过了，则物极必反，可能会让问题的解决陷入僵局。因此，在征地拆迁过程中，被拆迁人不可漫天要价，也不需要任由拆迁方宰割，需不断的跟政府谈判，抛出橄榄枝，让政府在一段时期内放弃强拆，坐到谈判桌上。在不断的谈判过程中揣摩政府的底线，根据自己的谈判筹码，适可而止。

（1）、启动调查程序，排查摸清对方情况在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少？观察实际的拆迁进度情况？拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的？现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么？专业的拆迁律师提醒您，如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点，那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。当然如果要想把对方的违法点当做证据来使用，一定要注意搜集证据的手段，这个方面还是交给专业的律师较为保险。否则被当做违法证据予以排除维权程序就很难推动下去了。（2）、确定补偿的原则性问题，再说细节在拆迁伊始，双方对补偿价格的心理预期差距很大，有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧，比如到底是按商铺还是普通住宅进行补偿，按国有土地还是集体土地的标准补偿，是合法房屋还是被认定为违建，如果这些原则性问题得不到解决，谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义，从这个角度来说，我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理底价。这个时候，可以和对方谈一些原则性的问题，在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判。如果被拆迁人自己对自己的房屋、土地都没有一个合法的定性，这些原则性的问题没有办法确定的话，一定要和专业的拆迁律师进行沟通。和律师面谈之后才能获取自己所需的答案，才会有一个清晰的谈判思路。（3）、从细节处着手，掌握谈判主动权拆迁中很多被拆迁人就一个办法：拖，要么就躲着不见，要么就找各种理由不去谈。这些都是不正确的做法，不可以提倡。但是什么时候谈，和什么人谈，在什么地方谈，我们要有话语权。别小看这些细节，如果你能做到在这些小细节上占据主动，对谈判是大有帮助的。（4）、选择适合的时机开口，提高补偿俗话说会者不难，难者不会。如果拆迁方很直白的问被拆迁人要多少钱，那么该怎么回答？有些被拆迁人就非常直观的说，那就往高里要，要的多一些，总不能吃亏。没错，但是我们要考虑一点：不管被拆迁人提出多少补偿款合适，作为拆迁方来说，都会觉得高，会用：“不可能给你这么多，按照政策只有这些补偿。”那这个时候，被拆迁人报的价格就处于一种尴尬的境遇；同时一开始就把自己的理想价格底线给暴露了。这对被拆迁人是非常不利的。（5）、怎么报价怎么报价直接关系到谈判的方向和策略，所以要分析一下：怎样报价才能既处于道德上不是漫天要价，还能让利益处于最大化。我们要做的就是在给对方一个价格的同时，又让对方觉得我们什么都还没有透露；或者干脆对价格问题保持缄默，不轻易报价，但对方提供的价格我们也只说，按照法律规定给予我合理补偿就可以。拆迁谈判类似于商业谈判，却又比商业谈判难上加难。原因就在于拆迁谈判中，拆迁双方实力不均，面对强势的拆迁方，想要达到我们的目的肯定是要费一番周折的。由于被拆迁人往往缺乏法律知识，维权意识淡薄，无法制定出对自己最有利的谈判方案，容易被拆迁方牵着走，掉入对方挖好的陷阱中，事后往往追悔莫及。而且有时候，拆迁双方在谈判的时候达成了一致意见，在补偿协议中仍然可能存在陷阱或者漏洞，让被拆迁人防不胜防。一旦拆迁户在补偿协议上签字，后期的维权将变得十分困难。

住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容,即房屋的重置成新价和区位补偿价,区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成,重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。计算公式为:房屋拆迁补偿价=(基准地价×K基准房价)×被拆迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价。其中,K为容积率修正系数,按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。根据《市房屋拆迁评估规定(暂行)》的规定,房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价,由区、县人民**在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。