小产权与大产权之间的纠纷解决方法-法师兄

最近一段时间,“小产权房”成为热门话题。特别是6月18日,建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》,明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。不久,我接到一起“小产权”与“大产权”纠纷案件,的案件,值得大家来关注。一、“小产权”与“大产权”纠纷的产生: 1996年10月18日,某城镇居民通过其单位购买了位于北京市大兴县旧宫镇一房屋,建筑面积93平方米,在支付房款5万元后,1998年11月旧宫镇政府房管科给其颁发了《住宅楼居住产权证》。2007年6月11日,一个拿着该房屋大产权证的人将该居民的丈夫告上法院,称自己于2007年3月从北京宣兴开发股份有限公司购买了此房,并于2007年5月取得此房的“中华人民共和国房屋所有权证”,在后来发现该房屋有人居住,因此要求李长启腾退楼房。小产权遭遇大产权,法院会支持谁的主张? 二、经过讨论,大家不过有以下两种观点: 一是小产权不符合国家规定,无论是购房合同还是镇政府颁发的“小产权证”都是无效;二是小产权也是产权,国家法律并没有规定合法建造的小产权房屋不可以买卖,也就是购买小产权所签订的合同及“小产权证”都是有效的。但无论法院如何判决,都将会备受关注。三、以下是相关的资料,给大家作为参考 “小产权房”出售方一般为农村集体组织或者村民,而购买方存在两种情况:一是集体经济组织内部成员,二是集体经济组织以外的人。村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员,认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民,合同效力的认定,目前有两种截然相反的观点。一种观点认为“小产权房”买卖合同无效。理由是:其根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其根据《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。其根据1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 另一种观点认为“小产权房”买卖合同有效。理由是:其根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:“当事人所争议的房屋系乡、镇、村所有的农民集体所有的,以乡、镇、村农民集体所有的土地为不动产登记的客体。”因此,小产权房属于集体土地,小产权房买卖合同有效。其认为,小产权房买卖合同有效,否则是对《土地管理法》的误读。

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父母、子女间的产权纠纷父母购置或建造的房屋，登记在子女一人名下，如果父母生前明确表示赠与登记人的，如房产证上或房屋管理机关的档案中有赠与的...

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小产权房主要靠政策解决，可能会区分不同情形解决。但是大部分小产权房不大可能合法化，所以小产权房的交易谨慎为好。所谓小产权法，只是民间的一种...

房屋产权纠纷乃常涉之普通民事纠纷，通过以下途径解决：1．协商调节：当事人之间协商，以达成最佳解决方案；2．调解：当事人可寻求相关机构进行调解；3．仲裁：如若不愿调解，可向仲裁机构申请裁决；4．诉讼：当事人可诉诸法律，由法庭裁断。

小产权房1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。大产权房1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。【买小产权房的风险】缺少“五证”“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。拆迁难补偿除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。质量难保证房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。警惕!大产权房的缩水风险房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。其实，小产权房的主人享有对小产权房的使用权，在这一点上跟一般的房子没有什么区别，但是小产权房不能用于抵押贷款，也不能上市转让。

近一段时间来，关于“小产权房”的讨论成为热门话题，特别是6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。很快笔者就接到一起“小产权”与“大产权”纠纷案件，该案件值得大家来关注。一、“小产权”与“大产权”纠纷的产生： 1996年10月18日，某城镇居民通过其单位购买了位于北京市大兴县旧宫镇一房屋，建筑面积93平方米，在支付房款5万元后，1998年11月旧宫镇政府房管科给其颁发了《住宅楼居住产权证》。2007年6月11日，一个拿着该房屋大产权证的人将该居民的丈夫告上法院，称自己于2007年3月从北京宣兴开发股份有限公司购买了此房，并于2007年5月取得此房的“中华人民共和国房屋所有权证”，在后来发现该房屋有人居住，因此要求李长启腾退楼房。小产权遭遇大产权，法院会支持谁的主张？二、经过讨论，大家不过有以下两种观点：一是小产权不符合国家规定，无论是购房合同还是镇政府颁发的“小产权证”都是无效；二是小产权也是产权，国家法律并没有规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，也就是购买小产权所签订的合同及“小产权证”都是有效的。但无论法院如何判决，都将会备受关注。三、以下是相关的资料，给大家作为参考 “小产权房”出售方一般为农村集体组织或者村民，而购买方存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的人。村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民，合同效力的认定，目前有两种截然相反的观点。一种观点认为“小产权房”买卖合同无效。理由是：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”