房主就是违约了因房屋买卖合同违约造成的损失怎么办-法师兄

在签订商品房买卖合同时，绝大多数出卖人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时，应当承担什么样的违约责任，也就是说，会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法但也有一些合同当事人没有在合同中约定上述两种情形的违约责任在这种情况下，就需要人民法院按照某种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定本条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额本条的规定内容实际上包含三层意思：1、当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任;2、当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30%为标准，予以适当调整;3、当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额

答

首先，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处；其次，如双方无约定或不能协商达成一致，人民法院按照以下原则确定...

答

房屋买卖合同买方违约应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利...

房屋买卖合同违约的处理方式为：守约方能要求按照合同继续执行合同约定，或者要求违约方解除合同，并支付违约金。对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。双方都同意解除合同时，违约方直接赔偿经济损失即可。

首先，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处；其次，如双方无约定或不能协商达成一致，人民法院按照以下原则确定损失范围： 1、原则上可比照最类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失； 2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。第三，认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。最后，守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。

房屋产权归房东所有，房东有权利出售房屋，你们无权干涉，房东也有权利要求买方看房，你们也无权干涉。对于中介违约行为，你们可以要求中介退还剩余房租、押金并要求中介赔偿你因此造成的直接经济损失，但基于合同相对性，和房主无关，你们只能找中介维权。当然，买卖不破租赁，在合同有效期内，你们还是可以继续居住的，直到合同到期。如果房主强行要求你们腾房，你们也只能搬走，然后向中介维权。起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。最后说句题外话：以后不要在中介手里租房子，可以通过中介找到房主，直接和房主签合同，免得给生活凭添许多麻烦。