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业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;(二)选举或者更换业主委员会委员;(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务;(五)筹集、管理和使用专项维修资金;(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;(七)申请分立或者合并物业管理区域;(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
本办法有关专业用语的含义:包干制:是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制:是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业综合服务费:是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,为物业管理区域的业主提供共用部位共用设施设备的日常养护维修、卫生保洁、安全防范和绿化养护等具有公共性服务而向业主收取的费用。
物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
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