租赁合同解除后装修添附的处理方式-法师兄

胡先生向某公司租赁了一处营业场所,双方签订了一份租赁合同。双方约定将1300多平方米的房屋及相应公共设施出租给胡某开办浴场,租期为5年,租金为每年人民币20万元。第一年租金进场时支付10万元,签订合同时支付10万元,第二年起于每年7月1日前支付下一年度的租金。如果拖欠租金时间超过两个月,某公司有权终止合同。双方还在合同中约定在租赁期限开始之前,给予胡某三个月的时间作为浴场的装潢、装修、预备开业期,此三个月为免租期。合同还约定,胡某不得对租赁物的结构装潢、装饰作改动,租赁期满,浴场应将保持完好的房屋及占据使用的土地全部退还某公司。胡先生开办的咖啡馆和浴场,在前两年度的租金已付清的情况下,从第三年起因欠外债,无力偿还,咖啡店及浴场停止经营。某公司将胡先生告上法庭,要求解除房屋租赁合同,并要求被告支付拖欠的租金,并迁让出租赁房屋,搬走屋内的可移动物品,对租赁房屋内部不可移动的固定物及装修判归原告所有。本案中,双方在合同中明确约定,拖欠租金时间超过两个月,某公司就有权终止合同。现在,胡某拖欠租金已达半年,某公司终止合同是可以的,要求支付拖欠的租金也是可以的。关键是装修的处理,是否可以要求将房屋内部不可移动的固定物及装修判归自己所有。根据最高人民法院的相关规定,非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,应按约定办理。如果没有约定或者协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人。装修物构成附合时,其归属适用添附制度解决。如果承租人经出租人明确同意,或虽未经出租人明确同意,但出租人知道不反对,构成善意添附。承租人对房屋进行善意添附,合同终止,承租人将房屋返还给出租人时,出租人享有了因承租人的添附行为而增加的租赁物的价值。通常情况下,该受益因缺乏法律或合同依据而构成民法上的不当得利。对此,可以分别处理:租赁合同正常终止,按房屋装修的现存价值为参考给予适当补偿;出租人违约导致合同终止,应根据违约责任原则,由出租人按装修的现存价值予以全额赔偿;承租人违约导致合同终止,装修利益不能享有,是承租人自己的违约行为造成的,这种损失应由承租人自己承担。这可视为对违约方的一种惩罚,是违约方承担违约责任的一种方式。如果承租人未经出租人同意,擅自对房屋进行装修,那么构成恶意添附。承租人的装修行为对出租人的房屋造成了侵害,需承担侵权责任。在承租人构成侵权的情况下,承租人非但不得要求出租人对其装修投入进行补偿,相反出租人却可以因恶意装修造成其损失而请求损害赔偿。本案中,由于胡某自己的违约导致合同终止,装修利益不能享有是自己的违约行为造成的,这种损失应由胡某自己承担。某公司要求将房屋内部不可移动的固定物及装修判归自己所有也是可以的。

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首先是要看有没有经过出租人同意，如果经过同意，那么你们可以协商解决，但是如果没有同意的话，你是要恢复原状和赔偿损失。...

答

承租人经出租人同意装修，租赁期满或者合同终止时，除当事人另有约定外，未形成附加装修的，可以由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复...

解除租赁合同对装修的处理取决于承租人是否经出租人同意，双方是否对装修有约定。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定如下：1、第十条承租人经出租人同意装修，租赁期满或者合同终止时，除当事人另有约定外，未形成附加装修的，可以由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。2、第十一条承租人经出租人同意装修的，合同终止时，双方对已形成附加装修的处理没有约定的，人民法院应当按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同终止的，承租人在剩余租赁期内请求出租人赔偿装修残值损失的，应当予以支持；（二）因承租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在利用价值范围内给予适当补偿；（3）因双方违约解除合同，剩余租赁期间装修残值损失由双方根据各自过错承担相应责任；（四）因不能归责于双方的原因导致合同终止的，剩余租赁期间的装修残值损失由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、第十三条承租人未经出租人同意装修或者扩建的费用，由承租人承担。出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，当事人可以就未履行的合同部分申请恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于已履行的合同，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。此外，当事人还可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。另外，《民法典》第五百六十六条还指出，担保人在主合同解除后仍应承担担保责任，除非担保合同另有约定。

房屋租赁合同终止后的添附物问题，可以按照最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九、十、十一条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。