房屋实际情况与广告不符怎么办

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• 问现在违反建筑法，房屋实际情况与广告不符
  

  房屋交付后，购房者发现房屋实际情况与销售广告不符。他们能要求开发商承担违约责任吗？理论上答案当然是肯定的，但在实践中，成功主张违约责任有两个前提。一是要有销售广告的证据，二是销售广告要有与房屋买卖内容相关的明确说明和承诺；为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传材料为要约邀请，但出卖人具体确定了商品房开发规划范围内房屋及相关设施的说明和承诺，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。这一说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应视为合同内容，对双方有约束力，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，可以看出，如果房地产广告中房屋及其相关设施的说明和承诺对订立合同的定价有重大影响，即使说明和承诺不包含在房屋买卖合同中，也属于合同内容。如果购房者发现说明或承诺的内容与实际情况不符，可要求开发商承担违约责任。

• 问房屋广告与实际面积不符该怎么办
  

  房屋交付后，购房者发现房屋实际情况与销售广告不符。他们能要求开发商承担违约责任吗？理论上答案当然是肯定的，但在实践中，成功主张违约责任有两个前提。一是要有销售广告的证据，二是销售广告要有与房屋买卖内容相关的明确说明和承诺；为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传材料为要约邀请，但出卖人具体确定了商品房开发规划范围内房屋及相关设施的说明和承诺，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。这一说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应视为合同内容，对双方有约束力，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，可以看出，如果房地产广告中房屋及其相关设施的说明和承诺对订立合同的定价有重大影响，即使说明和承诺不包含在房屋买卖合同中，也属于合同内容。如果购房者发现说明或承诺的内容与实际情况不符，可要求开发商承担违约责任。

• 问售房广告与实际不符怎么办？
  

  售房广告如果是开发范围和相关设施与实际明显不符，是可以退房的。法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。当事人违反的，应当承担违约责任，可以要求退房。

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