购房合同无效签订时注意哪些问题-法师兄

有下列情形之一的购房合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。签订购房合同应当注意下列问题： 1.要查验开发商资质。 2.仔细核对房屋详情。 3.注意合同中的空白条款。购房者如果确实没有需要特殊说明的，可以在空白地方划一道斜线表示此处无内容，如果留有空白条款的地方的话，开发商就有可能在空白地方做手脚。 4.注意合同中违约责任的约定。

《民法典》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

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有下列情形之一的购房合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）...

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在签订购房合同时要注意下面的问题： (一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题： 1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。 2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。 3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。 (二)注意关于“当事人”的表述 1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。 2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。 3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。 (三)“五证”检查要看原件对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。

一、装修部分的报价要清清楚楚楼市惨淡时，精装修就成了白送的增值服务；市场火爆时，精装修又成了涨价的理由，不难看出，许多楼盘已经将精装修作为了最好的价格控制器，运用自如。精装修楼盘对于装修部分的计价比较复杂，有的楼盘房价款已经包含全部精装修费用。有些楼盘立项审批时本是毛坯房，因销售不力而改成精装房出售，部分已签合同的业主只能将装修价格剥离出房价单独计算。因此签订合同时，购房者应注意到房屋价款的组成不应是简单的普通房屋价钱和精装修的费用相加，还要看清补充协议中是否有重叠的项目和收费。二、约定严格的装修标准开发商在广告宣传中往往有“进口”，“高级”、“先进”等不明确的表述，建议购房者，应在补充协议中就所购房屋(室内、室外)所有装修项目名称、涂料、板材等建材的品牌、价格标准或相应的档次、颜色、规格、施工工艺、装修布局以及装修公司的资质和装修图纸等给予明确记载。对于以什么标准进行验收、由谁进行验收以及验收程序等问题，也应在补充协议中约定。此外商家承诺给予安装的家用电器、卫生洁具的品牌和价位也要明确，并约定保修责任和期限，这样即使出现问题也有据可依。特别提醒，消费者千万不要图省事，就在补充协议中简单地签"精装修标准与样板间一样"的条款，这样会出现如果样板间拆除后，消费者无法取证的问题。三、精装房“违规”的处理方式在《商品房买卖合同》中，对违反装饰、装修标准约定的情况处理方式一般有粻订纲寡蕺干告吮梗经两种：一种是"出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价";一种是双方自行约定。如选择第一种，那一定要在补充协议中明确约定各种装饰、装修及设备的价格标准，避免一旦发生争议，购房者没有合同依据。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。在购房前要了解房产公司的信誉和开发项目的基本情况，还要了解开发公司合同约定的详细内容，约定内容不详细的，应要求开发企业在补充协议中进行补充。四、合同中要明确质量验收标准验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同补充协议中约定。首先，要明确工程适用的施工规范和验收标准；其次，最好在合同中约定，要求开发商最后出具合法监理公司的报告。开发商有样板间或其他样品的，可以对其进行拍照，作为合同的其他附件。五、合同中要明确竣工后的室内空气质量检测目前国家颁布了"十种装饰装修材料有害物质限量国家标准",以及"民用建筑工程室内环境污染控制规范",这些标准以及规范是强制执行的行业法规，所以必须在合同补充协议中有所体现。首先是开发商购买的材料必须符合上述标准的要求，不能超标；其次是工程竣工以后开发商应该根据国家标准请权威机构进行室内环境检测，并出具检测报告。六、合同中要明确保修责任消费者在与开发商签订购房合同时，要注明房屋装修的责任方属于开发商，房屋出现问题后应由开发商负责。约定各装修项目保修时间及责任主体，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，装修工程保修期为2年，但这不包括屋内设备保修。屋内设备只能按《产品质量法》来保护，按产品质量法规定，设备的保修由生产商承担，保修期从出售之日起计算。而购房者拿到房产钥匙时，可能就过了设备的保修期。所以为保护购房者利益应约定设备保修期，装修工程保修期和房屋质量保修期为2年，自房屋入住时起算，保修责任由开发商及装修公司共同承担连带责任。

1、明确支付房款的方式和时间购房款需要分几次支付，时间节点如何确定，一定要非常明确。以贷款买房为例，购房款的支付分为四次，依次顺序是定金、首付款、按揭款、尾款。相对应的时间节点是，签订定金合同时交付定金、签订购房合同时交付首付款、办理完申请贷款及抵押手续后支付按揭款、入住并办理完毕过户手续以及物业交割后支付尾款。 2、过户时间的确定这是双方最关心的问题，具体的时间点一定要非常明确。如果时间点的约定含糊其辞，或者容易产生歧义，就会出现两个极端行为，要么买方用过激的行为刺激对方加快履行合同，要么卖方就是一直拖延合同不管对方如何催告，就是不着急履行合同，在这种情况下，双方反而会比较容易形成矛盾，甚至对簿公堂。 3、延期履行合同关于延期履行合同，对于买卖双方都可能会发生这种情形。但很多人所签的合同，都是由中介代填，中介为了快速成单拿到中介费，往往会避重就轻地填写合同违约责任，避免买卖双方长时间就违约责任“讨价还价”。中介常用的方法是，要么不填全部划掉，要么填写的违约责任非常轻，不让双方过度关注。为了避免在一方出现延期履行时，守约方无法维权，建议，在合同签订时，对付款时间、过户时间，一定要做出明确约定并写明超过履行期限就要按日计算违约金数额或写明计算方式，这样才能促使合同顺利履行，不至于拖沓不决。 4、承诺要写进合同购买二手房支付中介费前，一定要明确中介提供的全部服务内容，把中介口头承诺的内容写进合同里，促使中介尽心尽力完成好中介事务，这样做能避免很多不必要的烦恼。如果是购买新开发的楼盘，则建议将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议里，作为将来万一开发商不履行承诺时进行据理力争的证据。如果开发商对一些承诺内容不同意写进合同，可以事前准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来，也是一个不错的方法。此外，签订合同时，按照法律规定，也要同时签订物业管理协议，以防办理入住时物业发生变化（如随意涨价、更换物业公司等）。 5、签订尽可能详细的补充协议重点写明如何承担违约责任，违约了是退房还是不退房。如果退房可以赔偿哪些费用，如果不退房又该如何承担违约责任，这些都是要写清楚的。