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我国实行土地公有制,包括全民(国家)所有制和集体所有制。为了合理利用土地,切实保护耕地,国家实行土地利用总体规划制度、土地用途管制制度、耕地特殊保护制度和土地执法监察制度。所以,集体土地所有权是受限制的所有权。 《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设” 《土地管理法》第43条又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。可见,农村土地可以出租用于农业建设,不能出租用于非农业建设,农村土地出租是有条件限制的。 2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,通知指出:“农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。” 两种租赁方式 一是国有土地租赁 一是土地使用权出租。 国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。 在土地管理法规中,国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的,而且被规定为国家处置土地资产的方式。
《中华人民共和国土地管理法》规定,农村宅基地属于农民集体经济组织,只有组织成员才享有宅基地使用权;农村村民只能拥有一个宅基地;农村村民出卖或出租房屋后,不予批准申请宅基地。从上述规定来看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的卖方一般是农村集体经济组织的村民,而买方有两种情况:一种是集体经济组织内部成员,另一种是集体经济组织以外的成员。1、集体经济组织内部成员分为三种具体情况:一是自有宅基地,符合国家宅基地标准;二是现有宅基地,但尚未达到国家标准;第三,已在集体经济组织落户,但尚未分配到宅基地。按照一个村民只能拥有一个宅基地的规定,对于已有宅基地且符合国家标准的村民,再申请宅基地是不可能获得批准的。对于上述第二种情况,村民再次申请第二宅基地时超过国家规定标准的,不予批准。对于第三种情况,可以依法申请建房用地。2、如果是集体经济组织以外的成员,会出现两种情况:(1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理禁止炒卖土地的通知》第二条第二款规定,农民住宅不得出售给城市居民,也不得批准城市居民占用农民集体土地建造住宅,有关部门不得为非法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。(2)集体经济组织以外的农民。根据《国家土地管理法》的有关规定,只有集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此,集体经济组织以外的农民不是农村房屋买卖的合法买方。总而言之,农村的房屋买卖必须谨慎,对于不是同一村集体组织成员之间的房屋买卖合同纠纷,如果诉诸法院,法院可能会认定为无效。
农村耕地是不可以建房的。依据相关规定,禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。所以农村耕地不可以建房。
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