签订商品房交付合同需要注意哪些事项？-法师兄

注意审核土地使用权是否存在抵押购房者在购买前可以向当地土资源管理机构核实该开发商的土地使用权是否已办理抵押登记手续。为了避免开发商将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。开发商在出售房屋时隐瞒这一抵押情况，将对购房者造成法律障碍，导致购房者无法顺利购房。认真审核开发商应办理的法定手续及相关证件1、开发许可手续是否完善，直接影响所购房屋的产权是否得到保障，因此十分重要。法定程序（许可程序）包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发程序，应特别注意许可证中开发主体的名称、开发土地的用途和开发土地的范围。；土地使用权的使用年限也要特别注意。有土地使用年限的让土地使用权。没有使用年限的，转让土地不能用于商品房开发。注意查看卖方的一照、两书、五证、一照：即企业法人营业执照。两本书：商品房质量保证书和商品房使用说明书。五证：：国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工证、内（外）销售商品房预售许可证。最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。特别要注意一些开发商的预售许可证。第三，首先要明确交易房屋的税费和贷款审批程序。大多数购房者需要贷款才能买房。因此，向银行申请贷款时，最好熟悉申请银行贷款的政策。1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他房地产证明，或者作为法定代表人的公司营业执照和财务报表，可以帮助买方贷款到预期金额。2、如果通过中介公司办理贷款，也需要关闭贷款，不能相信中介公司的贷款承诺。第四，注意订立合同时的一些条款是可以修改或补充的。1、合同是双方真实意思表达的体现。一旦确定合同，就成为双方共同遵守的标准，发生纠纷就成为双方解决纠纷的依据。2、在实际交易中，开发商往往以格式合同为房管部门起草，不能修改为将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者。需要明确的是，正式签订商品房买卖合同时，可以对商品房买卖合同本身进行修改或补充。5、违约责任条款必须详细具体。1、商品房买卖合同会规定开发商逾期交房、逾期办理或不能办理房产证的违约责任。但开发商虽然经常约定违约责任，但一般违约金额不多。所以买家一定要注意这些细节。2、同时也要约定，规划设计的变更导致购房者解除购房合同，开发商不仅要承担购房款的银行利息，还要承担一定数额的违约金。由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。加重开发商违约责任，使违约损失超过其不当利润，从根本上遏制开发商恶意违约。6、合同附件必须注意1。合同附件是合同的有效组成部分，与合同的主要条款具有相同的法律效力。2、常见的合同附件包括所购房屋的平面面积图、共享面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等。补充协议的条款往往被列为合同附件。可见这些附件内容极其重要。购房者不仅要认真对待合同主体，还要足够重视合同的附件。七、妥善保管商品房销售广告和宣传资料商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同条款。但开发商对商品房开发规划范围内房屋及相关设施的说明和承诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同没有载入，说明和承诺也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

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1、明确约定逾期交房的违约责任； 2、明确约定面积差异的处理方式； 3、明确约定公摊建筑面积； 4、明确约定房产证的办理期限； 5、明确约定...

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(1)仔细阅读合同签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完...

签订商品房买卖合同的注意事项： 1、审查开发商是否具有《商品房预售许可证》，这表示开发商是否具有《国有土地使用权证》、《规划许可证》、《建设工程施工许可证》等。 2、采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款认真填写。 3、注意合同条款中双当所填写的内容中权力与义务是否对等，如发现条件不对等的可提出意见。 4、分清房屋暂测和实测面积。对暂测面积和实测面积如有差异应提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写条款。 5、房屋买卖的付款方式是否规范，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。 6、认准交房日期是否确定，将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”并注明开发商企业不能按时交房所需承担的责任。 7、为了防止开发企业将已抵押的房产再出售，在签合同时，可道县房管局交易所查询房产是否被抵押。

一般来说，房屋买卖合同签署必须本人签字;如有特殊情况,可以由受托人持本人身份证,委托人亲笔委托书(或公证书)及其身份证件来签署合同。签订购房合同的注意事项： 1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。 2、使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。 3、相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。 4、另外，买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。 5、明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。 6、检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 7、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 8、重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。

《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式（2）明确注明房屋面积（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定（4）明确煤气通气的准确时间（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致（7）约定设计变更时如何承担责任（8）仔细研读补充条款的内容