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商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。其中,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 所以商品房买卖合同不等同于预售合同。
已经经过网签的合同应当优先。 《城市商品房预售管理办法》第十条规定, 1、商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 2、因网签合同具有公示效力,如果已经进行了网上签约备案,出卖人又将房屋出售给第三人,与第三人签订房屋买卖合同的,已经经过网签的合同应当优先,买受房屋的第三人可以向出卖人主张赔偿损失。
根据《商品房销售管理办法》规定,商品房现售的条件为: (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。 (2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。 (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。 (4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。 (5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。 (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。 (7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷,同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。另外实际操作中,房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。商品房预售的条件为:(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金,取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。(3)预售人投入建设的资金,按照提供预售的商品房计算,已经达到了工程建设总投资的25%以上,并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件,也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。
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