房屋租赁纠纷有哪些法律问题

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• 问处理租赁事务有哪些法律问题，什么是房屋租赁合同纠纷
  

  处理租赁事务，无论是出租人还是承租人，都应当认真研读《合同法》第十三章。并应当知道下列处事原则：遇到强制性法律规范，当事人间的约定不可违逆，否则约定无效，须依法定。例：在租赁合同中，双方约定的租赁期限超过二十年的，超过部分无效。《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年，这样的法律规范就是强制性法律规范。强制性法律规范多用不得、禁止、必须等字眼。遇到任意性法律规范，当事人间的约定优先，没有约定，便依法定。例：在租赁合同中，双方约定了由承租人履行租赁物的维修义务的，则由承租人承担维修义务；如果没有约定由承租人来承担维修义务，则由出租人来维修。《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。这样的法律规范就是任意性法律规范。任意性法律规范多用可以、但……除外等字眼。没有法定，也没有约定，可依交易习惯确定。时下法律虽然已经很是繁杂，但仍未做到俱皆程度；当事人也做不到把所有的可能性都想到并做出约定；于是交易习惯便产生作用。这也符合人们的跟从或攀比心态。买卖不破租赁。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人与共有人均享有优先权时，物权(所有权)优先于债权(租赁权)。例：租赁物的共有权人之一要出售属于自己的那份租赁物的所有权时，其他共有人则基于《物权法》第101条的规定而享有优先权；承租人则依据《合同法》第230条的规定享有优先权。两个优先权并存时，谁更优先按民法法理，共有人更优。

• 问房屋租赁合同纠纷的常见问题有哪些
  

  房屋租赁合同纠纷的常见问题： (一)审查合同的主体是否适格。 即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。 (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。 但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有： 1、未取得产权或者经营管理权的; 2、产权有争议或者产权受到限制的; 3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的; 4、属于违章建筑的; 5、不符合安全标准的; 6、已抵押，未经抵押权人同意的; 7、法律、法规禁止的。 而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： (一)未依法取得房屋所有权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)共有房屋未取得共有人同意的; (四)权属有争议的; (五)属于违法建筑的; (六)不符合安全标准的; (七)已抵押，未经抵押权人同意的; (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

• 问房屋租赁合同纠纷常见的问题有哪些
  

  (1)拖欠租金或不交租金的违约纠纷 (2)房屋损害侵权纠纷 (3)人身财产损失纠纷 (4)承租人擅自转租房屋纠纷 (5)装修费、修缮费分摊的纠纷 (6)房屋出售的优先权纠纷 (7)变更房屋用途纠纷 (8)单方解除合同纠纷

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