二手房满不满两年以契税发票时间算还是以房产证时间算

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• 问契税按正式合同时间还是不动产发票时间算啊！
  

  根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第八条限定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人获到其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。很显然，契税不能按照预售合同，也不能按照房屋证时间，预售合同不是权属转移的确认标志，只有开发商商品房完工并开具销售不动产统一发票才能证明该房屋你已经拥有所有权，而解决房屋证的前提是交纳完契税，凭契税完税凭证方可解决所有权登记，因此确切的说是商品房完工并获到销售不动产统一发票，契税的纳税义务方才实现。

• 问继承的房产满5年是从继承的时间开始还是以原来房产证的时间计算税费？
  

  房屋是否满5年，不同房屋类型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照完税证明和书（包括不动产权证书）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。有产权纠纷的房屋，可根据人民法院、委员会出具的法律文书的生效日期，确定是否享受税收优惠政策。继承得到住房，卖掉，需要缴纳继承部分住房价格减去继承时候花费，这个价格百分之二十的，不管你持有是否满五年。满五年，卖掉，免除营业税百分之五点五五。继承的房子从继承的法律文件规定继承之日开始计算至今后五年最后一日的第二天为满五年。比如继承日是2015年1月1日，至2020年1月2日零点为已满5年。

• 问增值税满两年从什么时间算
  

  增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。由于增值税是按照不含税收入征收，因此税负较营业税时代有所降低。

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