最高额抵押财产被查封时抵押权人的债权如何确定

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• 问产权查封、扣押、财产保全、查封、扣押的，如何确定抵押担保的范围
  

  先查封后抵押的，担保范围受限制。律师应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。先抵押后查封的，不影响抵押效力。律师应当提示债权人，对于事先设定抵押担保的房屋，政府主管部门或人民法院依法查封、扣押的，或对抵押担保财产采取财产保全或执行措施的，不影响抵押担保的效力，抵押权人仍对该商品房已抵押部分或全部享有优先受偿权。法院可以查封已经被抵押的房产。依据为最高院有关执行问题若干规定第40条：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

• 问如何确定司法查封后最高额抵押权优先受偿的范围
  

  最高额抵押权所担保债权额的确定将产生以下法律效力：一是最高额抵押权转变为普通抵押权。在债务人到期不履行债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以依照普通抵押权的规定行使其抵押权；二是确定被担保债权的范围。被担保债权额确定时存在的主债权，不论其是否已到清偿期或者是否附有条件，均属于最高额抵押权担保的范围。被担保债权确定时存在的被担保主债权的利息、违约金、赔偿金，不论在确定时是否已经发生，也属于被担保债权的范围。

• 问最高额抵押权担保的债权确定的情形
  

  (一)约定的债权确定期间届满。债权确定期间是指确定最高额抵押权所担保的债权实际数额的时间。 (二)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。 (三)新的债权不可能发生。在新的债权不可能发生的情况下，最高额抵押权所担保的债权额也确定。 (四)抵押财产被查封、扣押。在最高额抵押权存续期问，抵押财产被法院查封、扣押的，其有可能被拍卖或者变卖。 (五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。在最高额抵押权存续期间，债务人、抵押人有可能被宣告破产或者被撤销。

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