外地人在昆山买房需要注意什么，购买上海二手房的注意事项有哪些？-法师兄

第一步：定点作为异地买房的你在昆山买房，第一步要了解的是，你要在昆山哪边买房，昆山也蛮大的，下辖10个镇和一个国家经济技术开发区。如果你在上海上班，最靠近上海的有4个镇，花桥、千灯、陆家、昆山经济技术开发区。其中陆家开的楼盘很少，花桥靠近上海、千灯有直达花桥的公交车、城东开发区更靠近昆山市区，更成熟。第二步：初步了解通过网络了解楼盘，大概了解信息，然后根据自己的预算和心理定位初步确定目标，切勿眼高手低。第三步：实地跑盘预约看房，实地踩盘，实地比较最重要，现在房产市场纷繁复杂，从业者素质层次不齐，光是听是不够的，实地看看，眼见为实。第四步：购房订单购房环节也是最复杂的环节，在确定好你的楼层，价格以后就进入签订单了，注意核对你的身份证和付款金额，一般售楼处都会有“订金”和“定金”之说，前者是预订，可退，后者是定下来，是不可以退的。第五步：付首付，签贷款昆山地区一般距离下定金到付首付签贷款的时间一般是1周，有的要求3天。首付怎么个付法呢？国家规定首套首付比例不少于30%，今年2014年的贷款政策要求特别的严，外地人通过包装（补缴社保）在昆山贷款的首付不得少于4成，也就是说首付比例40%以上。然后在线打印购房合同，按照置业顾问指示签字，最后保存一份。

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1、要求卖方提供合法的产权证书正本要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署...

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1、核实卖方身份选择可靠中介核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手...

购买二手房时应注意以下问题： 1、产权是否可靠。需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。 2、原单位是否允许转卖。需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。 3、是否有私搭私建部分。需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。 4、确认所购二手房的准确面积。产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。 5、认真观察房屋的内部结构，注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。6、查询物业的管理水平，包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。 7、考察房屋的市政配套，主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。同时拥有房产证和土地使用证才能证明房产和土地使用权证的产权，当然，这也不意味着只有房产证，没有土地使用证的二手房就不能购买了。有些时候，是原产权人根本就没有办理土地使用证，只要调查清楚没有土地使用证的原因，也可以买了二手房之后再去补办土地使用证。

选择二手房中介买房要注意什么， 1、合法性看有没有营业执照，有没有经营许可证，有没有经纪人证书等。中介公司提供的服务首先要合法，谨防无证经营的“黑店”，以免上当受骗。 2、公司的规模、形象中介公司的规模、形象可以通过公司的门面、陈设、广告宣传、服务态度、服务专业度、信息丰富度等方面反映出来，一般而言选择一个规模较大，资金充裕，口碑好的中介公司更有保障。 3、服务的内容和质量在经营范围许可条件下，中介公司应提供尽可能全面的服务，这样可以省去众多麻烦和经验不足带来的烦忧;服务水平和服务质量要过关，第一要专业，第二要耐心，第三要认真负责;人员素质直接决定服务质量，买房者可以通过多打几次电话沟通，初步评价服务人员的素质。 4、经营方式中介门店有两种方式：一是直营店，由公司直接经营管理，一旦出事，有整个公司包赔顾客损失;二是加盟店，利用公司商标(商誉)和部分渠道，加盟开展业务，除了事故，由加盟店自己负责。购房者了解中介门店的经营方式可以有效规避风险。 5、房源和成交业绩可通过提供的房源多少以及销售业绩进行评价。

（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。以上就是ask.com小编为大家带来2019年二手房交易详细流程的全部内容。二手房相对于商品房来说是价格十分便宜的，但是其中还是有风险存在的。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询ask.com的相关律师，他们会为你做出专业的解答。