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1、双方协商签订合伙购房协议,并且选择房产; 2、确认开发商建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得; 3、办理按揭贷款申请; 4、签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书; 5、购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
第一步:通知交房 开发商取得商品房房地产权证(大产权)后,应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。 开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 第二步:验明购房身份 购房者需要携带身份证、购房合同、付款收据、收到的交房通知书到开发商那里验明购房身份。 第三步:查看入伙资料 要求开发商提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》、《实测面积测绘报告》,并由开发商加以说明。 第四步:现场勘查(验房) 现场验房时,注意以下常见问题 1、屋顶、门窗、墙面等地方是否存在漏水现象,或者是否有残留污渍。如果有就说明房屋在防水功能方面存在问题。 2、门窗是否能够顺畅开合,是否存在变形、锁闭等现象,注意门窗的质量是否合格。而对于防盗门而言,还要检查其门铃是否正常。 3、墙面地面也应该仔细检查,可以用小锤子敲打,如果出现空鼓或开裂现象,则说明墙面地面存在严重的质量问题。 4、厨房和卫生间的烟道尤其要注意其是否存在堵塞现象。检查时可以点燃废纸,观察是否有气体从排烟口排出。 5、卫生间、厨房还应进行防水检查。可用河沙堵住下水道口,在卫生间厨房注入大量水,24小时后观察下楼是否有渗水现象,如果有,则证明防水不合格。 6、检查水表、电表、天燃气表等是否运转如常或存在偷漏现象,记录房屋的水电气三表。 7、房屋面积、空间长宽、净高是否符合合同约定。 验房时做好问题记录,出现以上问题时可参考购房合同处理,小问题可以要求开发商修整,大问题则慎重对待(比如适当的经济补偿),严重的质量问题可以要求退换房并由房开商承担损失。 第五步:签署房屋验收交接表 现场验收无质量问题或问题得到整改处理合格后,签署房屋验收交接表。 第六步:费用结算、签订协议合同 费用清算是指房屋的房款、代收费(契税、维修基金、水电气等开户费)、实测面积误差导致的房款差额,多退少补。 另外,领钥匙前的物业收费(物管费、专修押金、垃圾清理费)。结算费用后,与物业管理公司签订物业服务合同。 第七步:领取钥匙 在物管处领取整套钥匙、门禁卡、车辆进出证件,这样就完成交房的所有程序了。
商品房法定退房情况:1、延期交房。这种现象比较严重,延迟交房是指开发商和购房人在合同约定的交房日之后,却迟迟得不到开发商的入住通知。一般来说,延迟交付房屋的期限从30天到90天不等。如果开发商超过这个期限无法交付房屋,购房者可以要求开发商退房,并要求双倍退还押金或支付房价利息。2、开发商缺乏有效的文件和批准,导致合同无效。按照规定,开发商必须有完整的证件才能盖楼卖房。开发商证件不全的,属于违法操作,与买受人签订的合同无效。由于合同无效,买受人应腾空房屋,开发商应返还买受人支付的房款。三、开发商未经购房人同意变更设计。购房者与开发商签订的合同中,一般规定开发商在变更设计前必须经购房者同意。否则,开发商构成违约,买受人有权退房。未经开发商未经购房人同意擅自变更房屋类型、朝向、面积等相关设计,购房人可以根据合同要求开发商退房。四、无法取得产权证。由于开发商的原因,买受人在合同约定的期限内无法取得产权证。如果约定这个条件可以退房,买受人可以要求退房。此外,由于前几年部分房地产经营不规范,部分开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些房地产的购房者在入住多年后无法取得产权证,购房者也可以要求退房。五、无法获得贷款。签订合同时,除一次性付款或分期付款外,还有商业贷款或公积金贷款的约定。如为公积金贷款,需由开发商出具相关资料,并提交公积金归集部审核。如果开发商提供的信息显示不具备公积金贷款条件,购房者无法获得公积金贷款,购房者可以要求退房。同样,如果买方因开发商原因无法办理商业抵押贷款,也可以按照合同退房。6、实测房屋面积与暂测面积之间的误差超过3%。根据新合同,当套内建筑面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。7、房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的硬伤,目前北京房地产市场很少发生。出现这种情况,首先开发商很难拿到《竣工备案表》,不能交房。或房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核实确实不合格。8、商品房基础和主体结构质量不合格的,买受人有权退房。新合同规定,买受人退房的,出卖人应当退还全部已付款并支付利息,给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。因此,检测费用由卖方承担。9、房屋质量严重影响使用。由于房屋质量问题严重影响正常居住和使用,如果买方要求退房并要求开发商赔偿损失,法院也会支持。一般认为房屋质量问题严重影响正常居住和使用,主要是房屋入住后,由于前期施工原因,室内空气质量差影响室内居民健康,室内噪音影响居住。十、开发商抵押房屋。如果开发商在出售房屋前抵押出售的房屋,或者在出售给购房者后将房屋抵押给他人,根据相关法律法规,合同无效,购房者可以要求退房。
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