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为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续...
为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续...
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未经登记的,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。在保护承租人权利的同时,也应当考虑保护房屋买受人的权利,两者的权利在法律上是平等的。德国由于二战后居住房屋紧张,为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定,以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律,我国就是如此。应该说,租赁合同由于其准物权的特性,“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展,当初的立法理由已经日渐弱化,特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时,如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。 我们认为,《市条例》第十五条第二款关于“未经登记备案的,不得对抗第三人”的规定,使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
房屋买卖后原有租赁合同仍然有效,当事人按照合同约定继续履行义务。出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
《最高人民法院关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关内容的规定: 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的无效的,人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。房屋租赁没有签订合同按照第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
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