买二手房发现有房改房有未遂怎么办, 买卖二手房需要注意哪些问题？-法师兄

买二手房发现有房改房有未遂怎么办, 买卖二手房需要注意哪些问题？

2022-03-14

一、房改房能否购买首先，要先弄清房改房的产权。二手房市场上的房改房无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因，要追溯至当年的房改政策。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。其次，看看房子有无前科。和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清房改房的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。房改房不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着房改房就成了新房子。购买者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定房改房的实际年龄。通过查询，消费者可以了解到此套房子是否存在被查封和抵押的情况，如若房屋存在查封或抵押，或户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上房改房，则此套房屋无法办理过户手续。再次，并非所有房改房都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房，目前还不可以随便出售。二、买卖房改房时应该注意哪些问题在房改房交易中，买家面对的都是资讯不太明朗的，为消除交易风险，在此提醒买家需特别注意以下关键环节：（一）了解产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。（二）确认登记的面积、使用期限。在房产证中，产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。（三）清楚房屋背景与周边环境。买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。（四）确定房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。（五）慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。如果买房在办理手续过程中真的遇见卖方毁约，或是出现过户后不交钱等问题时，应当在律师的帮助下进行维权。另外双方当事人可以将房款暂时交由律师或是中介代为保管，待过户手续完成后，再尤其转交给卖方，这样可以避免的风险的发生。

相关问答

问二手房买卖需要注意哪些问题, 二手房买卖时有哪些需要注意的问题呢

答

一、二手房买卖需要注意的问题：1、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋...
问二手房买卖需要注意哪些问题，二手房买卖合同

答

在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定： 1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实...

眼下，二手房市场很红火，随着人们购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。一次置业对于人的一生来说可能性很小，很多人的一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房要便宜的二手房也是不错的居住和投资方式。可是由于是二手房，就存在很多问题，如何买到称心如意的二手房呢，我这里总结了一下，该注意的方面还真不少，打算买二手房的人不妨做个参考。一、产权清晰产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所卖房屋的性质；产权证所确认的面积与实际面积是否不符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。二、房屋结构是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。三、居住空间观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹﹖墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。四、房屋配套打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ＩＳＤＮ电话线；煤气的接通情况；小区有无热水供应，或者房屋本身带有热水器。五、装修状况原房屋是否带装修，装修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。六、物业管理水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。七、居住费用水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。八、旧房历史哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。九、邻里情况好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。十、房屋价值自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。十一、贷款条件二手房按揭的条件是：满18岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。十二、产权的完整性确认产权的完整性，有没有抵押包括私下抵押、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。十三、产权交接找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。十四、产权的过户必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。十五、应不应该找中介公司公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项是否可以帮助申请二手房按揭买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少是否能保证买到称心的二手房十六、了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。