物业拆迁是住改商需要什么补偿-法师兄

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。五、采用混合标准临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。

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参照商业用房估价的，前提一般相同，即取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限，取其营业用房性质...

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首先，要对房屋的性质有一个认定，一般以关于拆迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为北京，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照;如果纠纷地为上海市、重庆市、山东省等地，通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。其次，关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，关于房屋的性质(用途)，当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。其三，依法对房屋的使用性质形成确信以后，属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。

可以按照商业用房进行补偿。土地征收、房屋拆迁，应当由当地的征收管理部门公告补偿标准以及补偿方式。房屋拆迁补偿包括：房屋补偿与宅基地补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。有营业执照的门面房，个体户，经营用房应当按照商业用房性质补偿。商业用房补偿比住宅用房要高很多，要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等，应积极争取。涉及到土地征收的话，需要经过省级以上部门批准.土地征收补偿一般包括：地上附着物补偿以及土地补偿。

参照商业用房估价的，前提一般相同，即取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限，取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和，作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿，采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。