如何进行房地产清算资产的缴税情况-法师兄

房地产公司清算资产怎样缴税问题：一家房地产企业清算时，尚有部分余房(开发产品)未销售，现该企业将未销售的房产作为清算后的所得分给股东，由此产生两个税收问题：清算后将开发产品分给股东时，是否要作为销售缴纳营业税?清算分配财产时，在所得税上如何处理? 一种意见认为，清算后剩余开发产品分给股东应视同销售，缴纳营业税及附加。同时应按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定应视同销售，按收入扣除成本计算企业所得税。另一种意见则不同，认为企业清算后的资产(包括余房)其所有权本身就是股东的，股东分配清算后的企业资产(包括余房)属于股东收回其投资款，不应按视同销售处理，不需要缴纳营业税和企业所得税。另外，在对股东取得的资产价值超过其投资额的部分征税时，是按股权转让所得征税，还是作为股息所得计算缴纳所得税，实践中也存在不一致的意见。解答：以上两种意见主要是对公司的清算资产程序不太了解，因此我们首先需要了解公司的解散和清算方面相关法律规定。《中华人民共和国公司法》第一百八十七条规定：公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。根据以上法律规定分析，房地产公司解散之前其资产仍然属于公司法人所有，公司剩余部分余房分配给债权人和股东实际上是一种不动产产权的有偿转让行为，按照营业税法规定，应该缴纳营业税及相应税费。由于此营业税及相关税费是在清算过程中发生的，应列入清算费用处理。在企业所得税处理上，不按视同销售处理，应按照清算所得缴纳所得税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十三条规定：纳税人依法进行清算时，其清算终了后的清算所得，应当依照本条例规定缴纳企业所得税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第四十四条规定：条例第十三条所称清算所得，是指纳税人清算时的全部资产或者财产扣除各项清算费用、损失、负债、企业未分配利润、公益金和公积金后的余额，超过实缴资本的部分。纳税人清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。如果清算企业将剩余产品分配给股东应按市场销售价值确定为企业资产，不能扣除相应成本。如果企业不作分配，则可以按照公允价值或同期市场销售价合理确定剩余资产价值。然后均再按规定扣除各项清算费用、损失、负债、企业未分配利润、公益金和公积金后计算缴纳所得税。

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纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣...

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房地产公司解散之前其资产仍然属于公司法人所有，剩余部分余房分配给和实际上是一种不动产产权的有偿转让行为，按照营业税法规定，应该缴纳营业税及相...

破产清算程序是： 1、公司破产后15天内成立清算组；清算组通知申报债权，核算财产和债务，并制定清算计划；三、报股东大会、股东大会或者人民法院确认后，执行清算计划，按照法定程序清偿债务。

依《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，公司破产清算的程序是：一、成立清算组。人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组，接管破产企业，清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成；二、清算组接管破产公司。人民法院宣告企业破产后，破产企业由清算组接管，负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配，代表破产企业参与民事活动，其行为对人民法院负责并汇报工作；三、破产财产分配。分配破产财产，由清算组提出分配方案，在债权人会上讨论通过，报人民法院批准后由清算组具体执行；四、清算终结。破产财产清算分配完毕，由清算组向人民法院汇报清算分配工作的情况，并申请人民法院裁定破产终结，未得到清偿的债权，不再进行清偿；五、注销登记。企业破产，破产财产分配完毕，企业法人依法终止其民事行为能力，清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司登记。

对破产企业的财务进行审计，：破产企业公司的基本情况，如公司注册登记情况、股东情况及股权比例情况，破产企业注册资本情况及到位情况破产清算的情况；破产企业财务管理情况：破产企业财务人员情况和变动情况，财务凭证及帐册保存情况，帐目记录情况，财务审批情况，如负责人、支出程序等，财务帐册及原始凭证的真实和完整情况；破产企业负债情况；破产企业涉诉案件情况，包括破产企业作为原、被告正于诉讼中的情况，败诉案件的执行情况及破产企业不作为原、被告，但为其他公司提供财产抵押或经营担保而涉诉的案件。破产企业的主要资产流向，作为债权人非常关注的问题，一般应对其作专项说明：破产企业历任法定代表人、主要负责人及财务人员责任的审计情况；破产企业现有职工情况、集资情况、保险情况、缴交税款情况；破产企业有无在破产案件受理前六个月的无效行为的情况。