购房合同备案的效力怎么确定的?

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• 问购房合同备案后的效力如何
  

  购房合同备案并不是合同生效的要件，未经办理登记备案手续的，不影响购房合同的成立，但是购房合同备案之后，合同能够产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果购房者和开发商签订了购房合同后，开发商又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的购房合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

• 问如何确定购房合同的效力
  

  本案反映的情形在实践中并不少见，即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由，要求确认房屋买卖无效，进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。 本案中，小张和小王是夫妻关系，从小王和小刘签订的合同看，小王是作为小张的委托代理人身份出现，卖房人是小张，而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时，即使小张没有在合同上签字，当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意，那么合同就应当认定为有效，小刘作为购房人是善意的，他的利益应当优先得到保障。 本案中，小刘看房时小张在场，表明小张对于售房事宜是明知的，而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通，故小张未在合同上签字不影响合同效力。

• 问购房合同备案效力如何认定
  

  1、购房合同备案效力的认定为：未经办理登记备案手续的，不影响购房合同的成立，但是购房合同备案之后，合同能够产生对抗善意第三人的效力。 2、这就是说，如果购房者和开发商签订了购房合同后，开发商又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的购房合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

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