二手房交易需要注意什么-法师兄

二手房交易注意事项：一、房屋产权是否明确有些房屋有多个共有人，如继承人、家庭和夫妻共有，买受人应与所有共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同在其他共有人不同意的情况下一般无效。二、土地情况是否清楚二手房买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般免费使用，政府可以免费收回。出让是指房主已经缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有相对完整的权利；还要注意土地的使用寿命。如果一个房子的土地使用权只有40年，房主已经使用了10年。对于买受人来说，是否应该按照同一地段70年商品房的价格来衡量，有点不划算。第三，交易房是否在租一些二手房转让时，有物上的负担，也就是被别人租。如果买受人只看房产证，只注意过户手续，不注意是否有租赁，买受人很有可能得到不能及时入住或使用的房产。由于我国包括大多数国家都认可买卖不破租赁，也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引起了很多纠纷。第四，房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证。没有房产证的房屋交易对买受人无法获得房屋的风险很大。房主可能有房产证抵押或转卖，即使以后没有取得，房主也可以抵押转卖。因此，最好选择有房产证的房子进行交易。五、福利住房是否合法，住房项目、经济适用住房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定的限制，而且这些住房在土地性质、住房所有权范围上有一定的国家规定，买受人在购买时应避免买卖合同与国家法律的冲突。六、物业管理费是否拖欠部分房主转让房屋时，其物业管理费、电费和三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，并且已经拖欠了大量费用，买受人不知道买了这所房子，所有费用买受人都有可能承担。七、市政规划是否影响部分房主出售二手房，可能是因为知道该房屋将在5－10年左右面临拆迁，或者是因为该房屋附近需要建造高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划，所以急于出售。作为买家，在购买时要充分了解细节。八、单位房屋是否侵权一般单位房屋有成本价的职工房屋和标准价的职工房屋，两者的土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价格的住房，一般单位享有部分产权，员工转让时，单位享有优先购买权。如果买受人不注意这些，他们可能会与业主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规，部分中介公司是否违规提供中介服务。比如二手房贷款，为买受人提供零首付服务，即买受人支付的所有购房款都可以从银行骗取。买方认为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，一切责任都有可能自己承担？十、合同约定是否明确二手房交易的注意事项，还包括合同。二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但也要明确约定一些细节，如合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。

国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知

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出售房子主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌...

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出售房子主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证;如果是单位，到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。 2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。 3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。 4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。 5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。 6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。 7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。 8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

二手房交易中户口注意的事项： 1、户籍核查在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。 2、明确户口迁出时间和违约责任一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。 3、户口迁不出则解约对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。