小区采光权的判定标准-法师兄

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问什么是采光权的判断标准

不存在具体公式的。为了正确处理相邻关系，合理利用土地，改善居住环境，根据有关法律、法规，结合我省的实际和各地习惯，对建筑物采光纠纷案件的审理提出如下意见： 1、城乡建筑物应符合规划要求，合理利用土地，有利生产，方便生活，不得影响相邻方的采光。 2、建筑物的采光应保证冬至日午间满窗日照时间不少于一小时，或者全天有效日照时间累计不少于两小时。日照时间的认定，应在冬至日进行实地测量或者委托有关部门进行测算鉴定。被遮挡建筑物窗户底沿应距地面一米以上，其面积大于规定标准(室内面积的七分之一)
问采光权侵权标准

行为人的行为已经构成采光侵权，且已经对被侵害方造成实质性损害，就需承担赔偿责任。具备以下条件即构成对采光权的实质性侵害： (1)存在侵害行为。 (2)发生侵害结果。侵害结果可以是身心伤害，也可以是财产损失。 (3)侵害行为与侵害结果之间有因果关系。
问采光权的赔偿标准

从目前的司法实践和现有法律法规来看，采光权的损害赔偿金额面临的问题不少，一是立法滞后，没有可资参照的标准，即使有也远远落后于时代;二是各地判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权;二是赔偿金额实在太少，难以体现采光权价值。 1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十三条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”据悉，一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准，理由是新的补偿标准还没出台。区区800元至2000元，便将自己及后代的采光权做了交易。不要说现在，就是在十多年前，这一标准也难以体现采光权的价值。 2004年10月，长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决，认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥，遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元“遮光”补偿。但吴某还是认为，其所居住的房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢 2003年8月，天津一位住户主张自己的“采光权”也得到该市和平区人民法院的支持。在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照“公平原则”判令被告——高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元。赔偿标准是按每平方米120元计算。不过，这里得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。还有的法院对采光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额。2004年11月，湖北省荆州市中级法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起至其停止侵权时止，侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。本律师认为，对于采光权受侵害的赔偿数额，可以确立一个简便和合理的标准，即以采光权受侵害后的房屋的价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准，或者由阳光遮挡人取得被妨碍房屋，但按原房屋的重置价格赔偿受侵害人，这两种方式被害人总体上获得救济程度是一样的，只是放弃不妨被妨碍房屋，简称为“重置价格法”。确立该标准的理由有四： 1、可以居住和建造房屋的土地是稀缺资源，房屋的受光性当然也是稀缺资源，这就是为什么采光好的房屋卖价比采光差的房屋要高得多的原因，可见，房屋中的阳光是有价值的; 2、土地资源稀缺，为了有效利用，确实需要也不可避免对别人的采光作合理的遮挡，但遮挡必须以确保别人房屋一定的日照时间为前提，如果因为遮挡而使别人房屋的日照时间低于标准，则可以认为后面的见房者利用了别人房屋的阳光资源，当然要为此付出代价。从法律的经济分析出发，如果后面的房屋不被拆除，那么可以视为侵权人自愿买下了别人房屋的采光权; 3、从实际情形看，先前房屋被遮挡，连起码的日照时间都无法保证，多半是后面房屋的建设者为了充分利用土地，造得更高和更挤，以得到更多的建筑面积，获得更多的利益，由此而妨害先前房屋的采光，理应给予与所获利益相称的合理赔偿; 4、采光如何，对人们的心身健康影响极大，是房屋使用价值高低的主要指标;商品房是公民的主要私有财产，可以买卖、抵押、投资，采光如何对其流转性和价值高低关系甚巨。采光权被侵害，房屋价值和使用价值降低，其降低的具体程度可以通过资产评估的方法来确定。先确定同地段、同建造标准、同层同类型房屋每平方米单价，再评估被侵权后的房屋价值，原则上尊重被妨碍房屋的所有人的意愿，如果他选择保留房屋，则赔偿受遮挡前后的差价;如果不愿保留房屋，则侵权人按原房屋的市场重置价格赔偿，当然也可以将原房屋拍卖后，再赔偿差价。总之，目前各地法院的上述种种做法都是极不公平的。当然，本律师的建议有待最高院出台司法解释或人大立法予以肯定，否则很难得到广泛认同，因为采光权纠纷的被告往往是房地产公司，相比普通百姓，房地产公司目前是强势中的强势。