承租人和共有人买房时谁更优先?

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• 问共有人和承租人享有优先购买权
  

  除了产权人认定外，房屋共有人和承租人还享有房屋的优先购买权。房屋所有人在出售公有房屋时，在同等条件下，共有人享有优先购买权此外，房屋所有人在出售出租房时，须提前3个月通知承租人，且同等条件下，承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们有权向法院提出诉讼，宣告购房合同无效。

• 问承租人与房屋的共有人的优先权，哪个更优先？
  

  判实践中存在房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况，在这种情况下，谁的权利更优先，我们认为共有人权利应优先于承租人。理由是：1、从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。2、从权利设置目的及救济上讲，共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他保护。3、从物价值的综合利用上讲，共有人作为共有财产的所有权人，其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切，让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人，更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值，同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务，让其优先行使购买权，更能体现权利与义务相对等的原则。

• 问承租人与房屋的共有人的优先权什么更优先
  

  共有人权利应优先于承租人。因为承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权。而共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。

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