请教大家个土地征收实务问题

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• 问征收土地赔偿问题
  

  第一个问题:首先，政府在97年支给了青苗款以后，无开发闲置至2021年，这中间有3年的闲置时间，通常有2年就能够返还于原有使用者(而且，政府赔偿的仅仅是青苗款，那么就无所谓的征用或征收，更应该返还.)，后来政府又将97年支给了青苗款的土地转卖于开发商，这是不能够的，如果政府要这样做就必须，对土地进行征收，赔偿农民的土地赔偿金，青苗款(不是10年的，仅是征收当年的)等. 第二个问题:该开发商，如果获到了土地开发许可证，(当然要在支给了相应的赔偿的前提下)能够开发. 第三个问题:如果开发权，开发商已经获到，那么就要看他与政府签订的合同里面是要怎样写的了，如果合同里明确限定了开发商能够将其他部分建成商品房出卖，那么就能够施工。

• 问农村土地征收问题。
  

  征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可通过行政复议或行政诉讼等法律途径以及通过与政府协商谈判方式争取提高补偿标准。具体可致电律师告知您详细的操作方法。

• 问违约金的问题请教大家
  

  可以不还啊《合同法》114条第3款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。所以开发商支付违约金后再同意换房也是符合法律的，LZ不需要把违约金还给开发商~

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