工厂拆迁补偿协议有什么要注意的-法师兄

1、明确拆迁人与被拆迁人主体资格签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。因此，认清协议双方当事人的主体是否为合格主体，对协议的签订至关重要，双方合格则各方权利将易于保障，同时各方义务也易于实施。各方不适格，则容易导致不能意料的纠纷，使双方陷于认识之外的风险之中。 2、拆迁行为的前提《拆迁条例》第二条及第三条指出：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用条例。拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。可见拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准、取得拆迁许可证外，还需要具备实质的前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的，均可向拆迁主管部门反映，请求其依法行使职能，制止拆迁人的违法拆迁活动。 3、被拆迁房屋概况被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定：补偿款的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处，是否属于拆迁范围之内，明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准，一旦经双方确认，该标准即确定，拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷；房屋的建筑情况，包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一，双方在协议中就此达成一致认识，同样有利于未来拆迁协议

《中华人民共和国民事诉讼法》根据《中华人民共和国劳动法》第十六条第一款规定，劳动合同是劳动者与用工单位之间确立劳动关系，明确双方权利和义务的协议。根据这个协议，劳动者加入企业、个体经济组织、事业组织、国家机关、社会团体等用人单位，成为该单位的一员，承担一定的工种、岗位或职务工作，并遵守所在单位的内部劳动规则和其他规章制度；用人单位应及时安排被录用的劳动者工作，按照劳动者提供劳动的数量和质量支付劳动报酬，并且根据劳动法律、法规规定和劳动合同的约定提供必要的劳动条件，保证劳动者享有劳动保护及社会保险、福利等权利和待遇。我国劳动法第十九条第一款规定：“劳动合同应当以书面形式订立，并具备以下条款：（一）劳动合同期限；（二）工作内容；（三）劳动保护和劳动条件；（四）劳动报酬；（五）劳动纪律；（六）劳动合同终止的条件；（七）违反劳动合同的责任。”本条在劳动法的基础上，删去了劳动纪律、劳动合同终止条件、违反劳动合同的责任等内容，同时增加了工作时间、工作地点、职业病危害防护等内容。

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开发商和你签订的协议，一定要看仔细，应该说按照规定都由省里面统一监制的《房屋产权调换协议书》，这份协议上开发商有可能准备好几种，每个人都不一...

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首先，要看清楚订立协议的主体，也就是对方是否有权利签订拆迁协议，这是保障协议能够履行的关键。其次，对于被拆除房屋的位置、性质、建筑面积、具体...

1、审查签订合同的主体是否合法和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。2、合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。3、约定违约责任一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。4、明确约定合同履行的程序很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。综上所述，房屋征收补偿决定和补偿协议之间的联系也特别的简单，另外，房屋征收补偿决定是政府单方面决定的，在制定征收补偿决定的时候不会去询问拆迁户的意见，可是，补偿协议当中所涉及到的这些补偿条款应该和房屋征收决定是相吻合的。

一、注意房屋拆迁的必要程序：房屋拆迁是国家建设．城市改造．房地产开发等，经政府有关主管部门批准，建设部门拆除建设用地房屋及其附属物，对房屋所有者或用人单位进行搬迁安置，给予一定补偿的行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，必须遵循以下程序。 1、提交拆迁申请，领取拆迁许可证。需要拆迁的公司，必须将建设项目批准文件、建设用地计划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁方案、拆迁补偿配置资金执行证明书提交给住宅所在地县以上人民政府拆迁主管部门。经审批后办理房屋拆迁许可证。必须向被拆迁人出示房屋拆迁许可证。 2、发布拆迁公告。拆迁单位领取拆迁许可证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣布拆迁决定。发布拆迁公告。公告内容包括拆迁人员、拆迁范围、拆迁期限等。 3、签订拆迁补偿配置合同。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应与被拆迁人在自愿有偿的基础上对拆迁安置进行平等协商，签订合同。 4、房屋拆迁的实施。如果被拆迁人在公告规定的时限内自行搬迁，拒绝搬迁，拆迁人可以申请强制搬迁。强制搬迁后，拆迁人应向被拆迁人出具搬迁验收单，然后组织拆迁房屋。二、注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容。 1、拆除当事人和基本情况。当事人是取得房屋拆迁许可证的公司。②被拆除的人：是被拆除的房屋所有者，即被拆除的房屋所有权的自然人和法人。③房屋租赁人：与被拆除的人签订房屋租赁合同的房屋使用者，租赁关系未解除，房屋所有者无法合理配置房屋租赁人时，拆除的人必须与被拆除的人签订拆除补偿配置协议，配置房屋租赁人。 2、拆除房屋的有关情况。包括座落地点．结构．楼层．面积．质量．间数以及附属设施等。 3、补偿方式．补偿金额和补偿时间。补偿方式分为货币补偿和住房所有权交换。货币补偿应根据被拆除房屋的区域、用途、建筑面积等因素，根据市场评价来决定。产权置换应按被拆迁房屋和置换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结算产权置换的差额。注意以下两种情况，不得选择补偿方式：①拆除非公益房屋的附属物，不更换产权，只给予货币补偿②拆除租赁房屋，拆除人和房屋租赁人不能解除租赁合同，拆除人不能配置租赁人，拆除人应对拆除人实施房屋产权交换，产权交换后的房屋由原房屋租赁人继续租赁。补偿时间，一般在拆除前必须一次补偿。 4、房屋评估。无论选择哪种补偿方式，都必须对拆迁和更换的房屋进行市场价格评价。房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，双方各出一至两家评估机构，抽奖决定。评估费用一般由拆迁人承担。产权调换如双方就价格协商一致，也可以不进行评估。 5、拆迁安置办法。配置对于被拆除的承租人，如果被拆除的承租人无法与房屋承租人解除租赁关系，无法配置承租人，则拆除的人必须配置承租人，可以支付临时配置补助费，也可以提供旋转房间。 6、搬迁补助费．临时配置补助费．停业补偿费的支付。拆迁应向被拆迁人或房屋承租人支付补助费，过渡期内被拆迁人或房屋承租人自行安排住所的，拆迁人应支付临时安置补助费。因拆除非住宅而停业的，拆除者必须支付适当的停业补偿费。三、要注意解决拆迁纠纷，必须先审判后起诉。 1、拆迁人和被拆迁人或拆迁人。被拆迁人和房屋租赁人无法达成补偿配置协议的，当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服，可在裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。 ①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷时，房屋拆迁行政主管部门应当作出裁决，对行政裁决不服的情况下可以要求司法救济。 ②裁决结果是强制执行的依据。如果在裁决规定期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁，是否可以提起诉讼，县级以上人民政府可以下令强制拆迁，或者房管部门可以申请人民法院强制拆迁。 ③裁决的强制执行力不排除当事人的诉讼权。当事人不服房屋拆迁补偿配置的行政裁决，可向人民法院提起诉讼，有人民事，有人行政案件受理。 2、撤销中行政裁决的先行撤销效力。《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人和房屋租赁人在裁决规定的期限内没有搬迁，房屋所在地市县人民政府被有关部门强制拆迁，或者向人民法院申请强制拆迁。

1、审查签订合同的主体是否合法； 2、合同的主要条款内容要明确； 3、约定违约责任； 4、明确约定合同履行的程序； 5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。