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农村集体经营性建设用地,是具有生产经营性质的农村建设用地,包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地,如过去的乡镇企业和招商引资用地。农村集体经营性建设用地,在符合规划和用途管制的前提下,可以进入城市的建设用地市场,享受和国有土地同等权利。农村的集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。
农村集体建设用地使用权流转,一般是指乡(镇)村各级农民集体经济组织依据土地所有权和使用权相分离的原则,将农村集体建设用地使用权,或者乡镇企业及农民个人将自己依法获取的农村集体建设用地使用权,通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式,有偿转让给单位和个人使用的行为,其实质是使用权主体的变动。关于集体建设用地使用权的流转,经受过法律限制、行政干预、执法清理、经济制裁。但是近年来,随着社会经济的发展,特别是市场经济的发展和城市化进程的加快,私下的集体建设用地流转活动已经相当普遍,并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区,集体建设用地使用权流转都已大量存在,特别是城乡结合部是流转的主要区域。可以说,农村集体建设用地使用权流转的大量存在已经成为一个不争的客观事实。目前,广东、浙江、上海、山东、河北、湖北等地,都已出现集体建设用地使用权交易的隐形市场,自发流转农村集体建设用地使用权现象已成为一个突出问题。同时,集体建设用地使用权流转的主体、形式多种多样。在流转主体上,转让方既有乡(镇)、村、组集体经济组织,也有乡镇政府和村民委员会,还有乡(镇)、村企业和个人等;受让方既有本集体经济组织内部成员,也有本集体经济组织以外的单位和个人。在流转形式上,集体建设用地使用权流转涵盖了出让、转让、出租、联营、作价入股等多种形式。
照我国土地管理制度,土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地,包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。总体上看,我国土地要素市场还不完善,在城乡之间发展不平衡、不统一,特别是集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。《决定》提出,逐步建立城乡统一的建设用地市场。这是农村集体建设用地使用制度改革的重大政策导向。推动农村集体建设用地在符合规划的前提下进入市场,与国有建设用地享有平等权益,有利于形成反映市场供求关系的土地价格,建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系,促进土地在竞争性使用中实现更合理的配置。
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