房产交易中涉及的几种赋税行为-法师兄

产交易中涉及的几种赋税一、契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。房产交易中的买卖、赠与、互换以及视同买卖、赠与的行为均需交纳契税。下列行为视同买卖，需交纳契税： 1、以房产抵债或实物(金银首饰)交换房产，经当地政和有关部门批准，上述行为由受让人按照房屋现值纳税。 2、以房产做投资或者作股权转让的，应当办理房屋产权交易和变更登记手续，以上行为由受让人交纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与，应交纳契税。目前石家庄市房产交易方式不同，适用不同税率征收契税，例如：买卖：普通住宅(1.5%)、非普通住宅(4%)、商业用房(4%);赠与：已购公房和经济适用房(2%)、存量房(4%);互换：超值部分契税征收按房产买卖征收;房产继承不征收契税。房产交易中免征、减征契税的情形有下列几种： 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、和军事设施的，免征契税。 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。此外，财政部、国家税务总局规定:自2000年1月29日起，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住宅，或由单位购买的商品普通住房，经当地县级以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级以上人民政府确定是否减免。 5、已购公房和经济适用房上市交易后，出卖人在交易凭证上规定的期限之内再购买房产的，可以减免契税。此权利不仅本人可以享受，也可以在配偶之间转让。 6、房产货币拆迁安置补偿后一年之内再购买房产的，可以减免征契税。此免税权利不仅本人可以享受，还可以在父母、子女、配偶之间转让。 7、房屋拆迁产权调换的，超出应安置部分的，视同买卖，交纳契税，在应安置范围内的，免征契税。 8、房产互换，两房产价格相等的，免征契税;不相等的，就其超值部分征收契税。 9、以自有房产作股投入本人独自经营企业的，免征契税。二、营业税营业税是对在我国境内规定的提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产征收的一种税。营业税的纳税义务人为不动产的转让方。营业税综合税率为5.55%(含教育费附加和城建税附加)。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去购置或受让原价后的余款为营业额。转让抵债所得不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。在房产买卖交易中，由出售房产的单位、个人按照营业额的5.55%交纳营业税。 2005年5月11日，国家建设部等七部委颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：自2005年6月1日起，开始征收二手房交易营业税。房产交易中免征、减征营业税的情形有下列几种： 1、税法规定自2003年1月1日起，以不动产(房产、土地使用权)投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 2、在投资后转让其股权的，不征收营业税。 3、个人自建自用住房，销售时免征营业税。 4、对个人无偿赠与不动产的行为不征收营业税(目前，我市一律征收)。对单位将不动产无偿赠与他人的，使用销售不动产征收营业税。 5、对企业、行政事业单位按照房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。 6、对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行不良债权，免征销售转让不动产应交纳的营业税。三、印花税印花税是对经济活动、经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人所征收的一种税。在房产交易中，印花税的征收凭证及适用的税率有以下几种： 1、单位和个人与房地产开发商签订的购销合同或具有合同性质的协议、契约、和约、确认书及其他各种名称的凭证。此种交易按照购房合同金额的万分之三计算印花税，买房人、房产开发商双方都需交纳。 2、单位个人之间转移房屋产权的买卖、赠与、互换、析产等所立的文书。此种交易按照交易价的万分之五计算印花税，交易双方都需交纳。房产互换过户，视同双方分别买卖房屋(两次交易)交纳印花税。 3、产权承受人从房管局办理、领取的房屋所有权证。领取房产权证按照每证5元交纳印花税。房产交易方式不同，交纳的印花税的计税税率也不同。房产交易中印花税征收面广、税负轻，免征、减征印花税的情形几乎不存在，只有在所有权人将房产捐赠给政府、社会福利单位、学校的，所立的合同免征营业税。另外，营业税额不足一角的，免征。四、个人所得税个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税。 2006年7月18日国家税务总局发布了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，通知中明确个人转让住房即转让二手房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳税率为20%的个人所得税。即对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。通知还明确对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。新规定自2006年8月1日起执行。