关于房屋买卖房产中的阴阳合同的法律问题-法师兄

所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖双方签订一虚一实两份合同，以达到逃避税费，或骗取贷款等目的。但是，阴阳合同时隐藏着严重的法律风险的，根据《民法典》，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在此情形下，阴合同因为其违法性，因此往往会被确认为无效，想逃避税款可能会导致官司缠身，或者承担违约金责任。

《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

答

对于房产阴阳合同，目前并没有针对性的法律规定。一般阴阳合同涉及到的法律规定为《民法典》第一百四十六条。具体内容为：行为人与相对人以虚假的意思...

答

房产交易阳合同无效，阴合同可能有效，也可能无效，根据具体案情判断。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，即阳合同无效。以虚...

房屋买卖合同纠纷有很多，如果对于出卖人交付不合格房屋的，买受人采取的补救措施有：（1）实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。（2）解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。（3）违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。（4）违约侵权责任。

就您提问的第一个问题：房屋因不可抗力灭失的风险承受主体，首先要看合同商定。合同可商定自托付时起发生转移，亦可商定商定自所有权转移登记之日发生转移（可参见一线城市的存量房屋交易合同）。如无合同商定，应当适用所有权转移时风险转移的限定。就您提问的第二个问题：我个人的看法是，房屋买卖登记奏效主义系民法典定原则的体现，说明的是房屋所有权发生物权变动的法律效果需以房屋管理部门登记发证为准；体现在合同中是出卖人应当履行“房屋所有权转移登记手续”之义务，现虽不能律限定，但我并不认为该等义务是合同中的附随义务，而应当是合同中出卖人需要履行的主要、核心义务。借口是， 1、民法典中的附随义务，如催告、协助等，通常未必在合同正文中有明确商定； 2、房屋买卖合同中针对出卖人义务而言，应当是交房、收款、过户。这三大义务从合同履行的重要性上也不应归于附随义务。 3、实践中，出卖人配合买受人解决借贷、户口迁出等工作，该类工作往往才被归类为附随义务。再谈合同效力问题，签订房屋买卖合同时，只要当事人两方具有缔约本领、意思表示一致、真实，且不违背法律法规强制性限定时（如小产权房、经适房、两限房等可能导致违背交易政策的房屋买卖），合同亦未另行商定奏效时间或要求时，合同签订即应奏效。我认为，在第二个问题中您讲到的：物权变动的效力（房屋过户）与买卖合同奏效（合同签订）是两个分别性质的做法，两者并不互为因果。准确地说，登记是出卖人应当履行的主要合同义务，出卖人不履行登记义务的，买受人可依照奏效合同的商定要求出卖人履行该义务。

证明交易房产的现状，房产证证明房产是属于业主的，因房产大部分处于抵押状态，因此，业主只能提供复印件，要进一步证明房产状况的真实性需要去国土房产部门查阅产权的情况，可以查询房产的业主，房产是否处于抵押状态、是否被他人查封等情况。