最佳拆迁方案的评估是怎样的？-法师兄

重置成本法重置成本法最常见的评价方式，即企业地面建筑，现场重置。选择评价时间点，要求从5月1日开始实地征收的话，这个实际评价时间点得到的重置价值。例如，土建的价值、人工的价值、相关税费的价值＝所得重置价值，扣除相应的折扣率（70％或80％等）。成本法以前被广泛使用，土地价值、住宅价值可以用成本法进行评价，但现在590号令和建设部的住宅征收评价方法要求根据市场比较法进行评价。收益法在590号令中有相关要求，用于生产经营的生产经营评价应用收益法，实际上估计未来的预期收益，选择适当的资本化率来表现，将资本投入房地产带来的收益率。资本化率的概念在实践中不常用，意味着将房地产家、土地投入相关收益产生的利润率。收益法主要评价实践中实际生产经营的商业性质的主体，劳动附加值大、劳动性密集的行业、专利技术行业带来的劳动收益几何倍增加的行业，原则上应该根据收益法进行实际评价。收益法在实践过程中运用并不多，在实践过程中与评价公司谈判的同时，评价公司与收益法部分无关，评价公司多运用成本法和市场比较法两种。市场比较法需要注意的是，参考类似的房地产市场价值，同一地区、同一地区、同一性质（国有、集团）、同一用途（商业、工业、住宅）、商社包括住宅和商业用途。实践过程中应注意的是属于哪个用地，参考用地范围内同性质的用地价值，主要参考房地产市场的价值。假设开发法在实践中没有多少应用，例如我律师在贵州云岩区遇到的案例，开发人员反而作为被拆除的人与政府交流，必然应用假设开发法进行实际评价，开发人员需要土地利用实际开发，土地开发后的目的是商业，住宅也是现场因此，必须估算土地开发后的价值，扣除相应的税金、土地利用后的相应损失等，表现出市场价值。假设开发法很多中小企业都希望适用这种方法，特别是对于未利用的土地，也就是说开发者购买后没有实际利用，在申请审查计划等相关文件时，占有土地的行为应该用假设开发法进行评价。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。基准地价修正法基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。实践中我们常见的是充电成本法和市场比较法的评价方法，但我们的律师强调，如果中小企业产生的收益高、附加价值高、劳动密集型和技术专利行业，我们的企业前景有望几何倍数增加的企业必须进行收益法的评价。例如，北京大兴区某企业，生产机器人配件行业。整个行业的专利技术只有意大利某企业可以与其媲美，大兴某企业的生产流程和生产工艺，以及技术专利都是非常丰富的；大部分的产品都是外销日本与德国。该企业在评估停产停业损失时，必须按收益法进行评估。因为今年可能融资，负债，明年可能有大额收入。计算某个周期的停产停业损失时，必须遵循收益法。与评价机构、征收机构进行实际谈判时，需要多方面讨论使用哪种评价方法来确定价值。即使评价公司受到征收公司的委托，评价方法的选择也不同，评价的企业价值也不同。

《中华人民共和国土地管理法》第二十七条、第二十八条《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条

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在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：１、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员...

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拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。１、市场评估价市场评估...

我不知道你这房为什么拆迁，但农村房屋的拆迁大多是由于征地。一般地说，拆迁前的评估主要是要对房权证，宅基地使用证进行确认，对房屋的建筑面积进行丈量，对房屋的结构进行核实，对房屋的建筑年限或新旧程度进行确认，对墙、井、树、等附属物进行登记。这些内容将列出清单，由产权人确认并签字，以此作为补偿的基本依据。具体的补偿标准，国家没有统一标准，而是根据《土地法》的相关规定，由各省制定宏观调控标准，各市级政府结合本地区的具体情况制定本市的标准。因此，也没有统一规定的时限，如有时限，则是各市级政府制定的，在这里无法得知，但一般情况下是比较快的，这是因为征地单位受用地开工竣工等时间的制约，比你还着急呢。

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。１、市场评估价市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。２、交易均价商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。３、重置价重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。