大连买房子的流程是怎样的？-法师兄

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问买房子的流程是怎样的？

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不超过总价款的20%)，双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的存量房买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后三个工作日内，银行将贷款一次性发放。 8、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕
问买房子的流程是怎样的

第一部分、购房意向阶段1、购房用途：自住、出租、坐等升值还是。买着玩。谁来住？打算住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子以后怎么置换？）2、购房预算：预算是指极限的支付能力。别不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，最终不是错失良机就是盲目看房。第二部分、找房阶段完成初选后就可以上安居找房源看价格了，但这里面房源众多，真假难辨，还得继续筛选，技巧如下：（1）按发布时间排序。（2）尽量不要使用价格和面积的筛选功能（3）价格离谱的过滤掉。（4）底楼、靠街的房子要过滤。（5）选择规范的中介公司，挑选专业的经纪人，为你的找房攻略节约时间。第三部分、看房阶段1、如果你担心手机被中介打爆，建议你新买一张手机卡，当然你有个找房手机更好，买完了就把卡扔掉（手机别扔，不要送给我），或者慎重选择经纪人，以免因为电话过多而影响你的正常工作和生活。2、一套房源不要找多个中介或是多个经纪人看房，看房前一定明确信息的真实性，因为找多个对象为您找房容易抬高房价，而没有明确信息的真实性是很容易造成时间浪费的。3、实地看房时看和问要注意分寸，不要表现得对房子太喜欢，业主会认为他的房子相当好，谈价会相当难谈甚至于涨价都有可能。4、意向房看后就要问价格，有的经纪人看你很喜欢这房子的时候如果你没有先问清楚价格，他也会抬高房价，甚至于和业主一起唱戏！从而提高你的对房屋的价格预期，甚至吃差价。第四部分、面谈议价阶段谈价格一定要一万一万五千五千磨，别一次让很多，同时你还可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手段让房东让一点。这里有个例子，比如你可以跟房东这么说：你再让我1万，卖99万，我马上把首付给你，你存1个月就变100万了，和你1个月后找到出100万的买你房的效果一样，你不损失，反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。第五部分、合同签约阶段1、验明上家正身，权利人（包括没上产证的配偶）必须全部持证到场。2、合同中的补充条款中对过户、付款、贷款发放、交房等重要时间节点有明确的约束（因为格式合同中有约定，如果补充条款不约定就以格式条款为准了）。并且注意这些重要的时间节点不能以年月日的形式载明（也就是说每个事件是有因果关系的，并以上一事件的完成日来约束下一事件的起始日），这样对上下家都有利，上家不会因为没有及时注销抵押影响过户而违约，下家也不会因为贷款没批或来不及放款而违约。一般这样的合同才是公平合同，大家不会有异议。3、注意一下户口迁出的问题，尤其是老公房、使用权房等权属、住户结构复杂的案例更要约定户口迁出时间、违约金额等细节问题。这个上家一般不会拒绝，因为没啥理由拒绝。4、把费用谈清楚。在签订买卖合同（或者居间协议）之前是谈房屋交易费用的最佳时机，因确认无误后就可以按手印了，之后别忘了拿一本合同走，以免毁尸灭迹。5、到手价协议一定要写清楚！这里我全部用黑体就是因为自己当初考虑还不够全面。如果以到手价为成交价写进买卖合同正本的话，一般还会有一个单独的补充协议来约定双方的税费义务。这里买家会产生政策风险（比如年初的营业税调整）和操作风险（比如上家承诺唯一被揭穿等）。这里提供一个比较合理的双方都可以接受的范本供参考：xx与xx双方就xx房产的买卖事项在双方自愿的情况下达成补充协议如下：1、买受人承担xx房产交易中产生的税金和费用包括：（1）房屋交易营业税（或差额营业税）。（2）房屋交易中卖出人个人所得税。（3）房屋交易中所产生的中介机构服务费用xx万元。（4）其它法律规定的应当由买受人承担的税费。2、双方承诺尽快办理交易审税事宜，如在办理期间发生政策变化等不可抗力所导致的新增税费，按法律规定各自承担。（如果满五唯一再补充下面一条）3、房屋卖出人承诺该处房产已持有届满五年，并且至双方过户送件日止为卖出人唯一住宅。卖出人承诺在双方审税过程中提供购入该处房屋的原始发票（金额xx万元），并配合承诺唯一。第六部分、贷款申请阶段1、材料尽快备齐。大部分银行材料齐备后3个工作日就可出审批结果，一般审批通过后合同条款是不会改的，也就是说政策风险就没了。所以全速前进吧，其实除了住房查询单、公积金复议单外，其它材料都是当场可取的，花一天时间全搞定吧。2、附加条件尽量答应。为了优惠利率，有些银行会让你办些其它业务，小妞你就从了吧！因为这些业务都无伤大雅，比如办了信用卡、网上银行等你转手就可以注销掉；基金保险都能撤退啊。总之从了没坏处、不从很危险！3、注意贷款品种选择。公积金贷款不一定划算，因为5年以上的二手房只能贷15年，前期还款压力大增，而且也失去了公积金提取的权利，要慎重考虑。商业贷款的还款方式要选择好，最好老老实实等额本息，要搞创新最好自己先弄明白，别被坑爹了再来喊冤，叫破喉咙也没人理你的。4、审批通过后要立即去审税过户，一般银行的审批是有时效的，最好了解清楚。自己也别拖拖拉拉，同时也让上家干脆点，女儿都已经按了手印卖了，就赶快过门让大爷早点享受吧！第七部分、审税过户阶段（含放款）（1）尽快约定时间过户。很多人说这是废话，谁不知道要快点过户，问题就在上家要是不配合怎么办？威逼利诱吧。比如告诉上家税收政策要变啊，购房政策要变啊，如果税收增加了、变成限购了大家就要散伙啦。还可以告诉上家银行资金很紧张啊，如果不能及时过户银行以后放款会拖的很长啊，等等。只要你之前的买卖合同条款签的好，主动权还是有的。（2）每次去交易中心之前都要让中介确定所需材料。其实很多人过户都不顺利，因为少材料，防不胜防啊，来来回回浪费很多时间。所以每次去之前一定要让中介去确认上下家分别要带哪些材料，让中介和上家好好确认清楚，语气可以严厉些,这是他们的职责！（3）要尽量约开门时间。交易中心一般都很忙，尤其是浦东（南泉北路那个属于半残，不能算），所以约在双休日和工作日效果其实差不多。（也不知道哪里出来那么多大爷大妈，交易中心和证券营业部不相上下啊！所以最节省时间的方法就是等开门！毕竟一辈子也没几次。（4）契税、营业税、个税是可以刷卡的。（5）收件收据（就是领取新产证的凭证）最好下家保管！（6）税款都是可以退的，请放心缴纳。（7）重要凭证要妥善保管。（8）领证一定要快、准、狠。第八部分、验房交房阶段（一）公用事业过户（原则上来讲只要账单上有户名的项目都必须过户！不过好在除了物业之外，其他基本上都是7天服务啊！找个周末一起办掉吧）1、水和电。2、燃气。3、有线电视。4、电话和宽带。5、物业。（二）验房验房这个东西就属于比较虚的了，如果你愿意花钱，可以找专业的第三方机构来验，不过即使验出问题估计地主也不会认。所以还是自己搞吧，主要检验的部分包括：1、检查是否有透漏电、水、煤气等。2、检查房屋结构是否正常。3、检查交付件是否齐全
问买房子流程是怎样的？

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不超过总价款的20%)，双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的存量房买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后三个工作日内，银行将贷款一次性发放。 8、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕