第三人支付全部价款并未过户的房产纠纷中，法院可否查封、扣押财产

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，该条规定的出台对人民法院执行此类案件起了重要的作用。一、该司法解释出台的背景最高人民法院副院长黄松有就《查封规定》答记者问中讲到“查封、扣押、冻结措施是人民法院执行工作中广泛使用的极为重要的执行措施，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》和《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》的许多条文涉及查封、扣押、冻结措施。但是，执行工作是一项操作性、实践性很强的司法活动，执行中遇到的各类问题非常复杂，由于上述法律和司法解释的条文较为原则，不够详细、具体，加之对一些问题未作规定，许多情况下无法可依，导致执行实践中实施查封、扣押、冻结措施时存在一定程度的随意性和失范，影响了部分案件的执行。为了进一步规范查封、扣押、冻结措施，维护执行当事人和案外人的合法权益，最高人民法院根据民事诉讼法等法律的规定，在广泛征求国家立法机关、行政管理机关、专家学者及社会公众意见的基础上，结合人民法院执行工作的实践经验，制定了《查封规定》。在起草过程中，我们坚持贯彻宪法原则，尊重和保障人权，保护民事主体的财产所有权；考虑到我国政治、经济、文化和社会的快速发展，既要从实际出发，又要有一定的超前性；注意吸收其它国家和地区先进的立法成果；既要为解决执行难提供法律措施和手段，也要进一步规范执行秩序，以最大限度地维护当事人和案外人的合法权益。”该讲话阐述了《查封规定》出台的必然性和出台的目的。以下分别谈谈。1、《查封规定》出台的必然性马克思主义认为：“无论是政治的立法或市民的立法，都只是表明和记载经济关系的要求而已”。我国经济日益发展，社会不断进步，尤其是改革开放以来，我国的经济、社会发展更是日新月异，原来制定的《中华人民共和国民事诉讼法》、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》和《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等的规定在当时是有存在基础的，但现在已远远不能满足司法需要，在法律没有对其进行具体规定之前，用司法解释来规定是非常必要的，也是符合我国国情的。具体到该条。这之前，司法实践中对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部（或部分）价款并实际占有该财产的这类案件做法各异。多数法院认为，《城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记；《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。从而认为，对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，不管第三人是善意还是恶意，有无过错，是否支付价款，是否实际占有该财产，一律按可以查封、扣押、冻结处理。少数法院则认为这样做有失公平而不采取查封、扣押、冻结措施。该条的出台对这类案件的处理是非常必要和及时的。2、《查封规定》出台的目的《查封规定》出台的目的是规范查封、扣押、冻结措施，维护执行当事人和案外人的合法权益。（1）、规范查封、扣押、冻结措施如前所述，法院一般采取上述两种方式，这是认识问题。但有极少数法院因“地方保护主义”或某些法官为了私利而出现“同一法院处理相同案件适用不同措施”的现象。《查封规定》的出台对于规范查封、扣押、冻结措施起到有法可依的作用。（2）、维护执行当事人和案外人的合法权益维护执行当事人和案外人的合法权益是《查封规定》出台的根本目的，“规范查封、扣押、冻结措施”是从外部行为对人民法院执行案件进行约束和指引，根本目的还是为了实现人民法院的判决和裁定，是为了维护执行当事人和案外人的合法权益，是为了实现民法的公平、正义，是为了整个社会的和谐。二、《查封规定》第十七条规定的内涵《查封规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定分两个部分，前部分是对有过错的第三人的规定，后部分是对没有过错的第三人的规定，以下分别分析。1、对有过错的第三人的规定前面一部分虽然没有特别指出是对有过错的第三人的规定，但我们从后部分的规定不难看出前部分是对有过错的第三人的规定，该部分的规定是对其类财产交易行为的一般规定，因为（1）、我国对需要办理过户登记的财产所采取的立场并非统一规定，但有关法律、法规实际上采登记要件主义立场。如《城市房地产管理法》第35条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定、《道路交通安全法》第八条的规定，等等。既然这些法律、法规对相应的财产规定需登记过户，人们就应该遵守这些规定，在交易这类财产时就应及时办理过户登记手续，使这类财产的登记名和权利人相同。需登记即需公示的财产就恢复到：“一般情况下足以证明出让人有处分权，所以，按照这种法定公示方式转让的，就要产生公信力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得相应的权利。否则，连法定方式都无法保证出让人确有处分权，交换失去了最起码的法律保障，人们便不敢安心地进行交换，社会经济也就无法正常发展。这部分规定也是我国法治的需要，法律既然要求这类财产的转让需登记过户，个人和单位就应该依法登记过户，在商品交易中交易主体都形成这种依法办事的良好习惯对经济的快速发展，对我国社会的繁荣发展，对我国法治的建设意义都极大。（2）、这部分规定在客观方面包括了后部分规定的全部情况这部分包括“第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产”两种情况，而后部分只有在“第三人已经支付全部价款”这一种情况。既然是对这类财产交易行为的一般规定，人民法院在处理这类案件时首选的措施是能采取强制措施，除非该第三人能证明是无过错的第三人的那种情况。2、对无过错的第三人的规定后面一部分是对无过错的第三人的规定，该部分对无过错的第三人规定的不能采取强制措施的条件非常苛刻。首先，第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款；其次，第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经实际占有该财产；再次，第三人对未办理过户登记手续必须没有过错。完全符合这三点，人民法院才不得查封、扣押、冻结。这体现了我国对保护这类第三人利益的“从严”的态度。这部分如此严格的规定，却又规定了，理由是：（1）、我国是法治国家，交易主体必须依法办事，如果不依法办事就应承担不利的后果。所以应该从严。（2）、但从另一个方面来讲该规定的存在又有必要性。首先，由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，并且，无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免；其次，社会现象非常复杂，有些被执行人有意或利用我国目前的登记制度的缺陷、或有意为无过错第三人登记过户制造障碍，将其所有的需要办理过户登记的财产不登记过户。为了保护无过错的第三人的合法利益，我们应该给这种无过错的第三人一个救济的途径。即虽严但为了实现社会的公平、公正还应给这种无过错的第三人救济机会。需说明的是，无过错第三人不等于“善意取得”的第三人，它们的区别有：首先，“善意取得”的第三人是根据动产和不动产来定义的，而无过错第三人是根据需要办理过户登记来定义的；其次，“善意取得”是一种取得财产的制度，而无过错第三人是只在我国人民法院施行的强制措施中才出现的一种处理方法。再次，“善意取得”取得的财产本身是无处分权人的财产，无过错第三人占有的财产是被执行人交易时具有处分权的财产。第四，“善意取得”要求在取得财产时善意，无过错第三人不但在占有时善意无过错，而且在登记过户时要求及时、勤勉、无过错，单有善意不行。它们也有一定的联系，如，都是善意的，都因此可能取得财产权利等。三、实践中适用该条的方法1、被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，有以下情形之一的都可以查封、扣押、冻结：（1）、交易价款未全部支付的；（2）、未占有该财产的：（3）、非善意占有该财产的：（4）、未办理过户登记手续有过错的。2、举证责任的分配无过错第三人不但要证明自己交付了全部价款、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错。这是对自己未能及时办理过户登记手续的而应付出的代价。