夫妻借名买房，离婚房产如何分-法师兄

“借名买房”，顾名思义是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产是不动产，以物权登记为准。借名买房，房地产交易中心登记的房产所有权人是 “名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房出售，且买家是以正常价格购买的，我国法律保护善意第三人的利益，也就是说法律是保护这起交易的。这样的话，实际产权人的权利不不能得到保障了。发生“借名买房”纠纷时，要分情况考虑。如果有约定借名协议，依照借名协议上约定的房屋所有人。房屋所有人为夫妻双方时，该房子属于夫妻共同财产。如果房屋所有人为夫妻一方时，该房子属于个人财产，但是有例外，如果为夫妻一方时，但购买房屋的费用是二人婚姻存续期间共同缴纳的，则属于夫妻共同财产，离婚时予以分割。那么，“借名买房”的协议要如何约定?换句话说“借名买房”要注意什么问题?一、存在借名买卖协议借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定，其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已依法取得房屋所有权，“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权，可提起合同之诉。审判实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的基本要件。二、“借名人”为实际出资人并履行了相应出资大多数借名买卖关系中，“出名人”只负责付出“名义”，实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买卖协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。虽然当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持，但在审判实践中，“借名人”履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要基本要件。三、房屋由借名人实际控制使用对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者购房的目的主要是居住，而希望通过他人名义购买低价房屋的投机者购房的目的主要是出租。房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中，“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益，也是认定借名关系成立的重要基本要件。四、重视其他生活常识类辅助性要件以下事实虽不如上述要件基础，但在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件，应予以充分重视并综合考虑。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有;二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付;三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间;四是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯;五是考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。另外，当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。值得注意的是，具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现。故在审理借名买卖纠纷时，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。综上所述，离婚时“借名买房”的房产如何分割?要具体分析。如果有约定借名协议，依照借名协议上约定的房屋所有人。房屋所有人为夫妻双方时，该房子属于夫妻共同财产。如果房屋所有人为夫妻一方时，该房子属于个人财产，但是有例外，如果为夫妻一方时，但购买房屋的费用是二人婚姻存续期间共同缴纳的，则属于夫妻共同财产，离婚时予以分割。

《最高人民法院关于适用;中华人民共和国婚姻法;若干问题的解释(二)》第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

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“借名买房”，顾名思义是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。　　借名买房的变通方式实际上存在很大...

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1. 2.离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 3.离婚时，夫妻的...

房产证有夫妻两人名字，属于夫妻共同财产。离婚时，有三种方式处理，第一种是房屋归一方所有，拿房屋的一方给付另一方房屋价值一半的钱，房屋价值可以进行协商；第二种是双方都要房屋，就由双方竞价，谁出价高，房屋就归谁所有，出价高的一方按照他的出价给付对方一半的钱；第三种是双方都不要房子，由法院拍卖，所得的卖房款双方各得一半。

一般情况下婚前个人财产归各自所有，婚后共同财产依法分割。夫妻共同财产的界定：夫妻在婚姻关系存续期间双方或一方所得的财产称为夫妻共同财产，归夫妻共同所有和支配。夫妻共同财产主要包括下列财产： (一)夫妻双方或一方工资、奖金、津贴及其他工资性收入; (二)夫妻双方或一方生产、经营的收益所得; (三)夫妻双方或一方通过其知识产权获得的收益。是指夫妻婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益; (四)夫妻双方或一方继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外;

婚后夫妻以一方名义按揭的商品房的所有权应属于夫妻共同财产，但由于按揭房的所有权证书往往暂扣在银行，故审判实践中通常的做法是：对该商品房所有权暂不予分割，待离婚以后占有、使用房屋的一方交清按揭款时，再予以分割其房屋所有权。即先分割房屋的占有、使用及收益权，对首付款及按揭款作为夫妻共同财产予以分割，待全部交清按揭款之后，再分割该商品房所有权。首先，对于已缴纳的房屋按揭款及首付款应作为夫妻共同财产予以分割。谁取得房屋的所有权，谁就应给付另一方已缴纳的首付款及按揭款的一半，然后通过竞价或协商或评估将房屋现有的价值确定，再减去剩余贷款的本金，即为现实的房屋增值部分，再支付对方该部分的一半，对于未来的还款由房屋所有权取得人自己决定是一次性还款还是分期付款。其次，按揭商品房现有的价值应通过双方的协商、竞价或评估来确定。婚姻期间按揭的商品房在离婚时由于价值的升降存在一个不稳定状态。是升值还是降值，只有通过市场来衡量。