建设单位和发包人在施工合同签订时可以对合同中的主体范围进行划分-法师兄

发包人不只是包括建设单位，他还可以是总承包单位、分包单位等，但一般见到的是发包人就是建设单位。建设单位需要建设项目，并且已经获得相关政府部门的项目立项、规划许可、建设用地许可、施工许可等有关手续后，通过委托招标代理公司或者自行进行招标施工单位和监理单位，以及勘察、设计单位等，与中标的单位签订合同，这时发包人就是建设单位，注意这里的施工单位是总承包单位，在与总承包单位签订合同中，建设单位可以与总包单位约定：一些专业的工程可以分包，比如消防、弱电、内外装饰专业工程等。在总包完成主体之后，总包可以进行分包的招标工作，这些由总包招标的专业就是建设单位与总包单位签订的合同中约定的可以进行分包的专业，这时的发包人是总承包单位，这些分包与总包签订合同。无论是总包还是分包，都可以进行劳务分包，即与劳务公司签订合同，比如总包与劳务公司签订劳务分包合同，约定主体的架子、模板、混凝土的施工的具体事项，哪段哪层由谁施工，质量目标等这些内容，分包与劳务分包签订劳务合同，比如卫生清理，找专业的清洁公司来施工，清理工作的分包在幕墙施工中可以见到，因为幕墙比较容易脏，石材颜色不一致等这些问题，那些清洁公司清理起来更容易，这时发包人是分包单位。另外有些专业工程的设计，也要分包，比如高低压配电的设计、物流设计、内外装饰的设计、钢结构设计等，这时的发包人又变成了建设单位，但这些设计要与最初的设计院对接，不能影响主体结构的安全、质量。

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第二百七十二条【总包与分包】发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得...

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分包必须征得建设单位同意，且分包单位还须有相应的资质。程序：在总包单位确定后，由总包单位选择满足资质要求的分包单位交给建设单位确认，建设单...

建设单位需要在施工总承包范围内确定专业分包单位或者建设工程材料、设备供应单位的，应当在招标文件中明示或者事先与总承包单位进行协商，并在施工总承包合同中约定;确定的专业分包单位或者材料、设备供应单位应当接受总承包单位的管理，并由总承包单位进行相关工程款项的结算和支付。建设单位需要将施工总承包范围外的专业工程另行发包的，应当事先与施工总承包单位书面约定现场管理方式。采取前两款发包方式的，建设单位与施工总承包单位的承包合同应当明确建设单位的责任。

建设工程施工合同和劳务施工合同的区别。二者的区别： 1.标的种类不同。工程分包的是建设工程，分包人是取得总包工程中的一部分非主体工程;工程劳务分包人是取得工程中的劳务，提供劳动力。 2.完成方式不同。工程分包单位以自己的劳动力、设备、原材料、管理等独立完成分包工程。劳务分包人只提供劳务即劳动力。 3.签订条件不同。承包单位分包工程，必须经过业主的同意;承包单位进行劳务分包则不需要业主同意。 4.合作管理方式不同。工程分包要对分包工程进行施工中的统一协调管理，承包人收取分包人的管理费;工程劳务分包人提供的劳动力，是工程承包人人工建设内容的一部分，属于工程承包人的内部劳动的一部分，承包人要对劳务分包人提供的劳动力进行直接管理，但不能收取管理费。 5.价款结算不同。工程分包人向工程承包人结算的是工程价款;劳务分包人向工程承包人结算的是工费，是按劳动力单价和工时数量进行结算的。

违反本条例第二十六条规定，工程总承包、勘察、设计、施工、监理单位有下列情形之一的，由建设行政管理部门或者其他有关部门按照下列规定予以处罚：(一)未取得资质证书，借用他人资质或者以他人名义承揽勘察、设计、监理工程的，责令停止违法行为，对违反规定的勘察、设计、监理单位分别处合同约定的勘察费、设计费、监理费两倍以上四倍以下的罚款;对违反规定的工程总承包、施工单位处工程合同价款百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的，没收违法所得;并可以责令停业整顿、降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。(二)以贿赂等不正当手段承揽工程的，责令改正，对违反规定的勘察、设计、监理单位分别处合同约定的勘察费、设计费、监理费两倍以上四倍以下的罚款;对违反规定的工程总承包、施工单位处工程合同价款百分之五以上百分之十以下的罚款;并可以责令停业整顿、降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。(三)提供伪造或者变造的资料的，责令限期改正，处十万元以上三十万元以下的罚款;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，暂扣或者吊销资质证书。(四)未以投标方式承接必须投标承包的建设工程的，责令停止建筑活动，处一万元以上三万元以下的罚款。