房屋买卖合同规定违约金必须法院给予吗

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• 问房屋买卖合同如何约定违约金，房屋买卖合同的约定
  

  房屋买卖合同违约金的法律规定如下：《最高人民法院审理商社买卖合同纠纷案件适用法律几个问题的说明》中，第16条当事人以约定违约金过高为理由要求减少的，应以违约金超过30％的损失为基准适当减少的当事人以约定违约金低于损失为理由要求增加的，应以违约损失为基准确定违约金额。第十七条商社买卖合同没有约定违约金额和损失赔偿金额的计算方法，违约金额和损失赔偿金额可以根据以下标准确定逾期付款的，根据未支付住房贷款的总额，根据中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准。过期交付使用住宅的，根据过期交付使用住宅期间主管部门公布或有资格的房地产评价机构评价的同一地区同类住宅租金标准确定。第十八条由于卖方的原因，买方未能在下一个期限内取得住宅所有权证明书的，除当事人有特殊约定外，卖方应承担违约责任：（一）商社买卖合同约定的住宅所有权登记期限（二）商社买卖合同的目标物为尚未建成住宅的，从住宅交付使用日起90日（三）商社买卖合同的目标物为竣工住宅的，合同成立日起90日。合同中没有约定违约金和损失金额难以确定的情况下，可以根据已经支付的住房费用总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准进行计算。

• 问二手房买卖合同必须要给交定金吗
  

  二手房买卖合同并不是必须约定定金。双方可以经过协商决定是否约定定金。根据《民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之 二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

• 问房屋买卖合同违约金20% 合法吗
  

  二手房买卖合同有关违约金的比例到底约定多少法律并没有强制性规定，完全由双方自行协商确定。在二手房买卖合同当中，存在很多类违约，比如有关购房人逾期付款的违约和售房人逾期交房的违约、购房人放弃购买房屋或售房人不卖房屋，还有售房人没有按约定办理过户手续、没有将户口从房屋内迁走、房屋质量存在瑕疵等等，每种违约都不一样，应当根据违约责任大小或轻重来确定违约金的比例，比如涉及到根本违约的悔约违约金可以按照房屋买卖合同违约金20%最高限即总房款的20%来确定，也可以小于20%。其它的一般违约可以确定比较低的比例，比如没有按期办理房产证，但最终还是办理完毕了，只是逾期了，可以约定1%到5%的违约金，也可以按日来算。总之，违约金的高低对双方来说都应该是对等的，比如延期交房与延期付款，如果逾期交房约定的违约金是总房价款的20%，那么逾期付款的违约金也应该是总房价款的20%。如果合同中约定的违约金比例过低，不足以弥补损失，任何一方均可以在产生争议后要求法院或仲裁机构申请调整，但涉及到诉讼对约定过低的违约金对购房人来说仍有风险，购房人必须有证据证明自己的实际损失高于约定的违约金，法院或仲裁机构才会支持购房人的请求。

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