该怎样买深圳的小产权房-法师兄

大家都在问查看更多

问是买临深商品房，还是买深圳小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
问在深圳买小产权房合法吗？

根据目前的法律规定，购买小产权房是得不到产权保证的，不具有房产所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理产权过户手续。同时，在购买的过程中，不能抵押、不能贷款，不允许买卖或进入二级市场、再转让时要补缴土地出让金，一旦出现纠纷缺少法律支持。因此，面对价格诱惑的小产权房，购买者一定要谨慎。
问深圳小产权房不办证会怎样

深圳将首先在12个社区及一个街道试点，根据建筑实际持有人的不同情况，分类给予确认产权、没收、拆除或临时使用等不同处理办法。“不办证，也不会影响什么，再说还要交这么一笔罚款”；“年限是个问题，祖祖辈辈传下来的地，70年后就不知道是不是你的了”；“隔着一条河，租金都大不一样，更不要说地价，那基准地价到底参考谁，市内还是关外，宝安还是龙岗，也没个细致的说法”……日前，南方日报记者走访龙华新区清湖与茜坑社区，听取原村民对于“小产权房”转正的种种声音，不少受访者对记者说出了上述看法。今年4月起，深圳开始落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（试点实施办法）（下称《实施办法》）。所谓历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是俗称的“小产权房”。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，亦无法融资、抵押、贷款。根据《实施办法》，深圳将在首批12个社区及一个街道率先试点，根据建筑实际持有人的不同情况，分类给予确认产权、没收、拆除或临时使用等不同处理办法。其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”，即部分属于原村民的住房将确权后给予正式的入市资格。龙华新区清湖与茜坑幸运地入选本次纳入首批试点社区之列。一南一北正好位于龙华新区管委会中心区两翼的这两座社区，参差交错的工业厂房和大批村民自建私房，构成了社区的基本轮廓。和深圳原特区外诸多工业村一样，企业、工厂和数万名外来务工者支撑着二者的发展，富士康的部分厂区与宿舍即布局于清湖社区。上周三，茜坑社区刚刚开过村民代表动员大会，而清湖社区则因为力抓“三防”，动员会因此延迟但记者在两座试点社区走访发现，早已从媒体报道中获悉《实施办法》梗概的原村民，对于最新的优惠政策却并不太“感冒”，主要焦点集中于：对于房屋“转正”后的年限顾虑；缴纳罚款数额较大，期望政府能进一步“高抬贵手”；实施细节仍有待细化和明确，操作性不够；也有原村民对记者直言，《实施办法》未能充分考虑到原村民的实际情况，政策虽较之于以前有所让步但仍欠缺吸引力。罚款之忧一栋楼罚款多达20万元，数额大影响申报积极性在清湖与茜坑，作为原居民的社区工作站工作人员与记者谈论最多的，是罚款。根据《实施办法》，原村民所建符合“一户一栋”原则的违法建筑，总建筑面积在480平方米以上需要缴纳不同标准的罚款；违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋按建筑面积每平方米处以100元罚款，多栋的第二栋按建筑面积每平方米处以200元罚款。清湖社区工作站资深工作人员阿军告诉记者，清湖原村民的私房也就两三百栋，基本都是一户一栋，普遍都是七八层高，补差价至少也得4层楼，初步一估算每家都要掏个十万八万的，一年收租也就这点钱，现在一下子都掏出去了，许多村民不愿意。阿军直言，此前，大宝安时代搞“两规”，村民的私房超建部分只要补10块钱（每平方米）的差价，大家都没有去补，而如今罚款翻了几番，但拿到手的绿本和“两规”时代并无不同，依然不能抵押贷款。阿军说，清湖还未开动员大会，《实施方法》工作站的人自己都还不够清楚，但是之前媒体已经铺天盖地地报道过一阵子，他在村里发现，村民们对报道反应很平淡。“不管红本还是绿本，拿证对居民没啥吸引力。”阿军说，除了罚款数额的顾虑，还有个原因在于，原村民中做生意的凤毛麟角，大多是在打工，没有抵押贷款的强烈需求，更何况，这么多年来不管是红本还是绿本，有证还是无证，似乎并未影响到居民的生活，而之前，即便没有红本，只要村委给个证明，村民也一样可以办理抵押。记者采访发现，清湖原村民不愿意私房“转正”，这一点连茜坑村民们都知道，但说法却有所不同。茜坑工作站工作人员张哥告诉记者，清湖村民的私房几乎没有低于10层的，大部分15层高，每层在180平方米左右。以每层180平方米计算，15层楼多达2700平方米，按照800平方米以上的部分按建筑面积每平方米处以100元罚款计算，这部分的罚款就在20万元上下，这还是一户一栋的罚款部分。而记者在清湖社区清湖老村走访也发现，这里的农民私房挤挤挨挨，最低的都有12层。阿军说，清湖作为试点让他觉得很突然，其实政府官员来社区走访了解的时候，社区并不乐意出头，“个人觉得，民治和大浪的部分社区，比如弓村、大浪商业区等，发展比较快的，或者村委统建楼比较多的，更乐意试点”。他说，虽然并未正式下村子去摸底，但他和工作站的同事们通过气，许多人没有主动申报的热情。年限顾虑宅基地上私房转商品房可否放宽“年限”？在西坑社区工作站，围绕私房申报转正的问题，与记者攀谈的老张和华姐观点则截然不同。作为一名老党员和村干部，老张直言，自己肯定会主动带头申报，因为自己名下也就一栋楼，还不到480平方米，“房子合法了当然更好”。华姐的家里也只有一栋四层小楼，但她明确表示，不会考虑申报转正。华姐纠结的不是罚款的问题，而是房子转为商品房后的年限问题。此前，媒体对于商品房产权年限70年满后归属的热炒，至今影响着人们的判断，而原村民也不能例外。华姐担心的是，如果拿到了红本，70年后，这房子还是不是自己的？华姐的担忧在清湖与茜坑的原住民中很有代表性。30多岁的阿进也这么说，我们的私房是建在祖祖辈辈传给我们的宅基地上，转为商品房后，就变成了70年产权，子孙后代又要去艰苦奋斗，这显然是赔本的生意！老张与华姐争辩，产权年限70年并不意味着之后房子就会易手，但华姐的回应立即让老张语塞：我不去申报，这房子土地永远是我的，我申报了，它可能是也可能就不是我的了，政策一变谁说得准呢？你愿意去担这个风险吗？清湖社区的阿军直言，原村民的私房是建在宅基地上，这与普通商品房不同，因此，如果年限问题不给个合适的说法，会给原村民申报的积极性带来很大影响。除了产权年限的顾虑，阿军还提到了一个问题，那就是房产分割。阿军说，他们这一代人基本都是好几个兄弟姐妹，大家集资建起一栋楼，如果办理了红本，一栋楼也就一个证，兄弟几个该怎么分呢？“如果能够像商品房一样，一套间或者一个楼层去办理一个证也好分配啊”。地价标准之惑缺乏明细，最好是因地制宜实施方法还不够细致，操作性不足，也将影响试点效果，这是茜坑社区工作站老员工冬哥的看法。冬哥介绍，茜坑社区原村民的自建房不过900多栋，而外地人建起的楼房多达1700余栋，整个社区本地人口2000多人，外来人口多达五六万人，社区名下9个小型股份公司仅有一两个盖有小产权房。根据实施方案，原村民办理红本与绿本均涉及补缴地价，违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，多栋的第二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价；原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价。但地价如何界定，方案并未细说，而这正是原村民们比较在乎的地方。“竹村和清湖也就一条河之隔，但房租大不一样，竹村一个单间就300元，清湖要600元，你说这个基准地价该参考谁啦？”冬哥说，即便是在茜坑，不同地点的地价房价都不一样，补缴地价该参照什么标准一定说清楚，最好是能够因地制宜。上周三，茜坑刚刚开完动员会，社区下属9个小型股份公司的干部代表都参与了会议，人手一个提袋，内装有实施方案的简要解读，但冬哥坦言，工作站的干部几个星期前就已经上去学习培训过，违建合法化当然好，但罚款、补交地价、年限问题等等，连干部们自己都还不太认同，村民这一块的情况估计也不乐观。