住房是怎样计算利息的，降息要到下一年才能执行吗？

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• 问银行贷款降息利率是怎么计算
  

  因为目前很多银行对调息后的利率实行“分段计息”方式扣款，即以新房贷利率执行日为限，分元旦前和元旦后两个阶段，以新旧两种利率来计算贷款人新一年1月份的月供。例如吴先生还款日为每月5日，那么在2014年12月6日到2014年12月31日这26天里，还款利息按照降息前的利率计算，2014年1月1日到2015年1月5日这5天，还款利息按照降息后的利率计算，这样客户就要付31天的利息；而平常月份，银行是按每个月30天计算。因为多算了一天，而这多出来的一天的利息就可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。不过，从2月份开始，就不会再出现这个问题，还款额会比去年下降。本月扣款日前，市民最好向贷款银行咨询下月供金额的变化情况，以免因扣款不足影响个人信用记录。

• 问XX行降利息了，那降息之前贷的款，能享受到此次降息的优惠吗？
  

  央行降贷款利息了，降息之前贷的款的贷款利率计算规则： 1、如果签的是浮动利率的话，降息之前贷款按去年年底的基准利率计算（有浮动系数的乘以浮动系数），明年的基准利率按按今年年底的基准利率计算，有浮动系数的乘以浮动系数，以此类推。 2、如果签的是固定利率的话，按合同注明的利率计算，这个和央行降贷款利率没有关系。

• 问年息三分，利息需要计算吗
  

  如果您已经支付了3分的利息，您就无权追偿了，但没有支付的，对方有权按照年息24%追究支付。根据《最高法关于民间借贷司法解释》第二十六条第一款，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。第二款规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。概括说，即已经履行的只要不超过36%即可；未履行的按照24%请求支付利息。

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