已经抵押了的二手房能买卖吗?

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• 问能买卖已经抵押的房屋吗
  

  已经抵押的房屋可以买卖。根据2021年生效的《民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

• 问二手房已有抵押的房子能卖吗
  

  根据《城市房地产抵押管理办法》，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。也就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提是得到抵押权人的同意。另一方面，如果房地产设定抵押，未经抵押权人同意转让，应当在法律上无效。与此同时，购买这类具有抵押权的房产对购买者也有法律风险，一旦抵押权人想要实现抵押权，购买者的风险就会显现出来。如何有效避免这种风险？在实际案例中，确实有人在未经抵押权人同意的情况下定抵押的房产转让出去，取得房价后离开。抵押权人要实现抵押权，才知道抵押人已经脱壳，导致更复杂的法律纠纷。购买这种二手房风险防范的方法是在选择了想购买的二手房后，先去房产所在地的房屋土地管理部门检查房产是否设置了抵押，抵押权人是谁，抵押期限有多长，然后和房产所有人一起去抵押权人那里取得抵押权人的同意转让房产。购房者最好能获得抵押权人的书面同意文件。

• 问已设定抵押的二手房可以买卖吗
  

  根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。 现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

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