转租合同的效力如何认定

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• 问转租合同效力认定
  

  房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件： 合法条件一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。 合法条件二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。 因此，只要满足上述两个条件的，则是合法转租，因此转租费也是受法律保护的。

• 问如何认定房屋转租合同的法律效力？
  

  现实情况往往比较复杂，房屋出租人往往不知道房屋被转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。 出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。 鉴于房屋转租的特殊性，建议大家在签订租赁合同时注意： 第一，事前了解房屋的相关的权属归属情况，以避免不必要的纠纷。 第二，房屋属于转租情形的，应事前征得房屋产权人的同意。 第三，转租合同约定的房屋租赁期限，应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。

• 问如何认定房子转租合同的法律效力
  

  1、转租合同的效力由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效； 2、如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房子租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。

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