抵押出卖房屋可以解除租赁合同吗

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• 问房屋租赁合同可以解除抵押合同吗
  

  如果房屋的抵押权没有解除又未征得抵押权人同意，合同属于效力待定，若抵押权人同意了或者第三人代政府清偿贷款则合同有效，否则无效。在合同有效的情形下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。

• 问房屋抵押权人可以解除租赁合同吗
  

  权利发生时间的先后顺序。如果房屋承租权设定在先，抵押权设定在后，根据民法一般原理“买卖不破租赁”，可推出即使因抵押权人实现抵押权而取得被抵押的房地产时，原建立在该房屋之上的租赁合同仍然继续有效，房屋新的产权人不能随便变更租赁合同，更不能解除合同，否则房屋承租人将有权拒绝解除房屋租赁合同。因此，如果您的租赁合同是在抵押合同发生之前就已经成立了，那么您完全有法律依据来拒绝银行的要求。但是，如果房屋抵押权设定在先，承租权设定在后，这要分两种情况，一是如果承租人明知房屋已设定抵押权而愿意承租的，抵押权人在实施抵押权时，就有权要求和承租人解除租赁合同；二是由于某种原因承租人不知道该房屋已设定抵押权而承租的，在我国现行法律并未加以明确规定，但在司法实践中一般认为，抵押权人是否有权解除与房屋承租人之间的租赁合同，应以是否损害所抵押房屋的价值、影响房屋抵押权的实现为前提条件。也就是说，如果确实是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋贬值或者是给实施抵押权造成困难的，就应赋予抵押权人有权在特定条件下解除房地产租赁合同的权利。因此，如果由于您的承租关系的存在而影响银行拍卖房屋的价格，那么银行将有权解除您和房地产公司的租赁合同。除非您有足够的证据证明这种租赁关系的存在并不影响银行实施抵押权而对房屋进行的拍卖，那么在协商不成而提起诉讼时，法院有可能会支持您的主张，但是您要负完全的举证责任。这种情况在实践中并不多见。

• 问出租人出卖房屋可以解除租赁合同吗?
  

  出租人出卖房屋可以解除房屋租赁合同吗，作为出租人，当然要清楚自己的责任和权利，对承租人负责，也是对自己的房子负责。

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