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根据2015年2月4日开始施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(法释〔2015〕5号)第二十八条第二款的规定: “农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。”房屋租赁合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。 民事诉讼法第三十三条规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”新民诉法解释第二十八条第三款在此基础上予以明确规定:“不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。” 该规定明确了房屋租赁合同纠纷适用专属管辖,明确以不动产所在地即租赁房屋所在地法院为管辖法院,大大减少了因管辖权而发生的争议,也符合民事诉讼的“两便原则”,即便于人民法院审理和便于人民群众诉讼。 另外,根据民事诉讼法规定,因不动产纠纷提起的诉讼适用专属管辖,当事人在约定管辖法院、提起管辖权异议的时候都不能违反级别管辖和专属管辖的有关规定。因此,房屋租赁合同纠纷当事人,只能约定由不动产所在地即租赁房屋所在地法院管辖案件,不能约定其他法院管辖。但,当事双方可以通过约定仲裁条款规避专属管辖。
1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,当事人可以申请房屋管理机关进行调处,未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,在未完善手续之前不进行调处。 2、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后,应在五个工作日内确定调解会的时间和地点,并通知租赁双方当事人。 3、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出,申请时未提供书面申请的应及时补交。 4、调解之后按具体情况作以下处理:如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书;调解达不成一致的,则终止调解,当事人通过法律途径解决纠纷;如一方或双方当事人不到场参加调解,应终止调解,若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。 5、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的,若承租人已不实际使用出租房屋,出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的,可以申请房屋租赁管理机关到场见证,该申请应以书面形式提出,并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料;经核实有关情况后,房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单,有出租方及到场有关单位签章,对清点的财务租方应妥善保管。 6、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满,承租人仍占有出租房屋的,出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》,申请应以书面形式提出;并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后,对符合《条例》第三十三条规定的,向承租方应发出《期限迁出通知书》,承租人仍不迁出的,出租方应通过法律途径解决纠纷。
承租方主张的是买卖不破租赁,其实若卖方在出卖房屋时如果没有通知承租方购买的话还侵犯了对方的优先购买权,当然这与您无关; 现在的问题是承租方主张买卖不破租赁,根据相关的法律规定由您方法定承受其租赁合同,即现在如果协商不成,承租方是有权继续居住该房屋到合同终止期限;但是,您可以就此遭受的损失可以根据你与卖方的协议要求其承担违约责任(因为您们在交易的时候对方已经承若解决好了这件事情); 建议大家协商解决。
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