小区管理处开业主大会业主自治物业制度是怎么样的

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• 问管理处找来业主大会，小区业主自治规约是如何的啊
  

  业主自治本质上是业主共有财产的管理问题。共有财产已经高度联合起来了，但是管理权还没有联合起来，还是一盘散沙。通过建筑物及其附属设施管理规约建立“代理制集体讨论式业主大会制度”，取消“书面征求意见形式的业主大会制度”，把业主分散的管理权联合起来，才能真正实现业主自治。不过，政府提供的管理规约模板要作重大修改。

• 问小区物业管理与业主自治的区别在哪
  

  首先，业主要相互熟悉。单位福利小区、拆迁小区、老旧小区就是这种类型。不是单位上共同工作的人，就是同一地点拆迁过来的，还有就是在一起住了很多年的邻居，基本都是熟脸孔，好说话。 第二、小区规模小。人数少，总面积不大。这样的小区物业进场会亏本，适合业主自治。 第三、小区为多层建筑。多层建筑一般没有电梯，不会二次供水。设施设备简单，主要做好环境卫生、绿化、秩序维护等简单工作即可。 第四、物业服务费标准很低的小区。物业费和物业服务一般都要求“质价相符”，在低价领域几乎没有品质服务可言。如电梯公寓只收取3毛钱，连成本都不够。 第五、要有公共收入。从业主口袋掏钱难。没有钱，一切都是空谈。因此，要有共用活动房、营业场地、共用停车位（库）等出租。 第六、自治小组成员要有人带头，要有肚量，大公无私，甘愿奉献，负责任，有魄力。人上一百形形色色，每个人对管理的理解和标准都不一样，难免会和自治小组成员发生争执和冲突。因此，要有良好的心理素质，能接受别人的批评。遇到事情，不能一走了之，要积极想办法解决。 第七、业主要配合、包容、团结。一些业主凡事不参与，事不关己高高挂起，导致很多事情的投票率很低，决策合理性客观上就有水分。有些业主就是不交管理费，说啥子都不交，搞得自治小组很被动。一分钱一分货。什么样的价格什么样的服务，所以，业主还应包容。 第八、要及时公布收支账目。这个最重要，也是业主们最关心的。有必要的话，可以搞第三方监督。 当然，网上也有中高端小区业主自治成功的案例报道，但个数太少，不具有普遍示范意义。

• 问业主委员会自治物业怎样管理
  

  (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。

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