二手房买卖的时候需要注意什么-法师兄

二手房买卖，即转让房屋的所有权。购买人购买二手房时需要注意哪些方面的内容呢律师从法律和常识的角度来告知您，为您购买二手房解除后顾之忧。一、卖方主体资格审查二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书(房产证)记载的房屋所有权人。有些房屋有好几个共有人，如家庭共有、夫妻共有等，对此买方应当和全体共有人签订房屋买卖合同，以免日后产生不必要的法律纠纷。若出卖人是公司的，购买人还应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。二、房屋是否被司法查封、抵押、出租二手房交易前，购买人应当审查该房屋有无被司法机关依法裁定查封、有无被抵押、出租。对于出卖人而言，在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。如果房屋出租的，应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。三、优先购买权审查共有的二手房买卖时，在同等条件下，该二手房共有人享有优先购买权;正在出租的二手房买卖时，在同等条件下，承租人享有优先购买权。故，购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，该房屋买卖合同有被宣告无效的风险。四、二手房的质量审查当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，购买人可要求出卖人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。五、该房屋内是否有户口未迁出若该出售的房屋内尚有户口未迁出，应当约定出卖人迁出户口的时间。逾期出卖人需支付违约金，或出卖人将户口全部迁出后购买人再支付尾款。六、合同约定是否明确二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。 (1)买卖当事人的姓名或者名称、住所; (2)二手房的座落地点、面积、四至范围; (3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限; (4)二手房的规划使用性质; (5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况; (6)二手房买卖的价格、支付方式和期限; (7)二手房的交付和验收的日期、交付方式; (8)住户户口的迁移; (9)维修基金的处理; (10)物业管理费的结清责任; (11)违约责任; (12)争议的解决方式; (13)买卖当事人约定的其他事项。总之，购买二手房，需从多方面考虑，多比较，多看房，最终选择较为满意的房屋。

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如果你确定想买此二手房，为防意外，你应这样做： 1、合同上的名字和房产证上的名字最好一致；2、现在为了防止夫妻一方偷卖房子，而引发不必要的纠...

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以下都是二手房买卖的时候你要注意的，请参阅：1、要求出示委托协议要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房...

最好要求对方提供担保或者不动产抵押之类的，否则就只有等拿到余款再过户。或者你随时注意对方情况，房产过户时一定要过户到房屋买卖合同对方名下。这样到时一旦对方不付款，还可以及时向法院起诉，查封房产。如果房产证已经过户，那说明房屋产权已经发了变化，一般无特殊情况不予变更。我国法律规定不动产变动的规则是有效的合同+不动产产权登记已经办理产权过户，不动产的所有权就已经转移，发生了法律的效力，返还房屋程序很难实行。

风险有如下几个方面：一是房屋买卖合同遗漏必要主体，处理不当可能导致买卖合同无效，二是房屋买卖合同主体不合法，主要是未核实房主的身份，以致买受人最终钱房两空，三是房屋存在物权瑕疵，主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，这就是二手房买卖风险。

1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。 2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。 3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。